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What is the profitability when transforming a house into a shared rental?

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La rentabilité colocation peut générer un rendement brut compris entre 6 % et 12 % en prenant en compte des facteurs, comme le lieu ou le profil de locataire, le propriétaire. Pour les étudiants, la colocation est devenue une option très intéressante, car elle est moins onéreuse à la location. De l’année 2016 à 2021, le taux de personnes ayant opté pour la colocation a grimpé de 15,5 %, un chiffre qui intéressera un investisseur immobilier en quête de projet dans ce domaine. La colocation profite aussi bien au propriétaire qu’aux locataires. Même si le coût de location est plus élevé, le loyer reste partagé.

La transformation d’une maison en colocation revient donc à un investissement reposant sur l’adaptation d’un logement à un groupe de locataires. Quel est alors le seuil de rentabilité si vous procédez à la transformation de votre logement en colocation ? Dans cet article, nous aborderons les meilleurs moyens de rentabiliser un investissement locatif allant dans ce sens.

Choisir un profil de locataire potentiel pour une meilleure rentabilité

Avant de mettre votre appartement ou votre maison en colocation, vous devez définir des profils de colocataires cibles. Cette démarche vous permettra d’aménager le local selon un objectif précis. Vous pourrez ainsi ajuster le prix de location en fonction des colocataires choisis.

Les étudiants

Les étudiants constituent la majorité des personnes intéressées par la colocation en raison du partage égal du loyer. Ainsi, pour maximiser la rentabilité, vous pourrez investir dans une rénovation adaptée aux profils étudiants. Ces derniers n’ont pas les mêmes nécessités qu’un ménage normal. Autrement dit, ils ne recherchent que l’essentiel pour vivre.

Si vous optez pour ce profil de locataire, le salon n’est pas conseillé. Pour atteindre le seuil de rentabilité, maximisez le nombre de chambres. Aussi, vous devez vous assurer que la cuisine est suffisamment spacieuse pour accueillir tous les locataires de temps en temps. C’est un point important pour permettre l’installation d’un réfrigérateur où chacun peut ranger ses courses.

Au niveau des chambres, vous devez prévoir un grand lit par chambre, un espace de rangement et un bureau. Cette configuration est suffisante pour une chambre étudiante. Autrement, si vous souhaitez relever le standing et le loyer, vous pourrez installer une télévision à titre de confort. Un étudiant est connecté la plupart du temps, vous devez donc prévoir plusieurs branchements dans la chambre.

Pour une colocation étudiante, la salle d’eau et les toilettes font partie des critères principaux à prendre en compte. Elles sont souvent sources de litiges au niveau des locataires. Vous devez alors les séparer lors du réaménagement.

Les séniors

Opter pour un bail avec des séniors permet d’obtenir des bénéfices considérables. Avec les différentes aides sociales, ils n’auront aucun problème à régler la facture de votre loyer. Actuellement, il est fréquent de voir des séniors faire de la colocation. Cette option leur permet de rompre la solitude en vivant à plusieurs dans une maison ou dans un grand appartement. En plus de pouvoir partager le loyer, chaque colocataire pourra participer au paiement des coûts relatifs aux services médicaux. Comparés aux besoins d’un étudiant, ceux des séniors sont plus spécifiques. Un salon est par exemple une nécessité pour ces derniers, afin qu’ils puissent se réunir durant la journée. De plus, ils ont les moyens de payer un loyer correspondant à ce type de confort.

La rénovation d’un logement pour accueillir la colocation de séniors est simple et rentable. Les personnes âgées ont besoin d’interagir, d’où la nécessité de mettre en place des pièces communes. L’aménagement des espaces doit être facilement accessible même en fauteuil roulant. L’accès au logement doit également être révisé si vous souhaitez faire un investissement locatif pour cette fin.

Les jeunes actifs

Les jeunes qui commencent la vie active ont généralement peu de moyens. En conséquence, ils choisissent délibérément la colocation pour avoir une grande surface à moindre coût. Souvent, ces jeunes actifs se connaissent, d’où leur décision d’opter pour la colocation. Optez ainsi, pour 2 ou 3 chambres maximum puisqu’ils ne sont généralement pas intéressés par les logements surpeuplés.

Pour adapter votre maison ou appartement au cadre de vie des jeunes actifs, vous pouvez proposer des chambres avec des rangements intégrés. Généralement, ce profil de locataire n’a pas besoin de bureau, mais juste d’un grand lit avec quelques meubles décoratifs.

Le plus important pour ce type de locataire est la convivialité. Par conséquent, le salon est obligatoire pour leur servir de pièce de vie. Il est aussi judicieux de prévoir plus d’espace dans cette pièce afin que les locataires puissent recevoir des invités. Si vous manquez de surface, l’option cuisine ouverte vous permettra de l’agrandir.

Opter pour un logement meublé afin de maximiser la rentabilité

Le prix de location pour un logement meublé est naturellement plus élevé comparé à son prix lorsqu’il est vide. Les projets de rénovation n’incluent généralement pas les dépenses liées à l’ameublement de l’habitation. Alors, comment rentabiliser un investissement en colocation meublée ?

L’importance du mobilier pour la colocation

Le prix du loyer pour une maison en colocation diffère de celui d’un appartement dans un immeuble. Le nombre de chambres et l’espace disponible en sont les principales raisons. Cependant, le mobilier a également une importance particulière en ce qui concerne le loyer. Pour une colocation, les meubles pour une utilisation commune sont nécessaires. Par exemple, un grand canapé d’angle et une télévision suffisent pour le séjour, outre les autres éléments décoratifs.

En ce qui concerne la cuisine, vous pouvez opter pour l’essentiel après avoir défini les locataires ciblés pour votre investissement. L’achat de meubles autres que les basiques vous permettra d’attirer plus de colocataires. Vous pouvez, par exemple, rajouter des rangements supplémentaires ou une table basse.

Un choix de meuble en fonction de la cible

Le choix des meubles dépend de votre clientèle cible. En procédant de cette façon, vous pourrez attirer des profils spécifiques en plus de rendre votre logement plus rentable. Pour une cible estudiantine, vous pourrez par exemple opter pour une bibliothèque modulable à placer dans la pièce commune du logement.

Autrement, avec des colocataires plus âgés, le mobilier des chambres et du séjour doit correspondre à leur mode de vie. Les salles de bains et les toilettes peuvent constituer des risques de chute considérable du prix. Il est donc nécessaire de revoir leur aménagement avec une barre d’appui et de maintien, accompagnée de carrelage adapté. Il en est de même pour la cuisine, la chambre et la salle à manger.

Si vous souhaitez faire de la location sans définir le profil de colocataires, vous pouvez opter pour la simplicité. Pour assurer le confort des colocataires, prenez des meubles standards qui sont conviviaux. L’achat de ce type de mobilier permettra de plaire à tous les types de colocataires sans faire de distinction particulière. Ainsi, vous pourrez conclure un contrat de bail en fonction du droit applicable plus rapidement en mettant le prix de location du logement dans la moyenne.

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Bien maîtriser son budget pour éviter les dépenses supplémentaires

Pour assurer un rendement conséquent, vous devez gérer au mieux votre investissement sur les travaux à effectuer. Il existe plusieurs moyens d’améliorer la rentabilité de votre logement transformé en maison en colocation.

Réduire la facture des travaux

Dans un projet immobilier, l’étape la plus onéreuse est la rénovation. Ainsi, en trouvant une bonne main-d’œuvre pour effectuer les travaux les plus coûteux, elle sera plus abordable. Vous pourrez négocier avec tous les artisans pour obtenir des ristournes et ainsi gagner plus.

En règle générale, la salle de bains et la cuisine sont les pièces les plus coûteuses. Si votre logement dispose de deux ou trois chambres, vous pouvez mettre en place une seule salle de bains. Par contre, si vous disposez de quatre chambres ou plus, il est obligatoire d’en installer une deuxième avec un WC. Les loyers de chacun des colocataires doivent justifier cet ajout afin de réaliser un rendement plus raisonnable.

Le choix des matériaux

Faire vous-même le choix des matériaux pour effectuer les travaux est un bon moyen d’économiser. Vous pouvez vous rendre auprès des magasins et des fournisseurs pour comparer les prix et choisir celui qui correspond à votre enveloppe. De plus, en allant sur place, vous pourrez accéder à des promotions sur certains produits. Pour la colocation, les matériaux de milieu de gamme sont idéals. Informez-vous auprès de votre artisan pour trouver les matériaux nécessaires au meilleur prix.

En tant que propriétaire, vous devez prendre des matériaux durables pour prévenir leur vieillissement prématuré. Les pièces privatives sont les plus concernées puisqu’elles seront soumises à des passages plus fréquents. Aussi, il est important de porter une attention particulière au revêtement des sols et des murs. Préférez des revêtements adaptés aux passages importants, comme du PVC souple. C’est une solution moins onéreuse comparée à la pose de carrelage, mais surtout plus durable et plus facile à nettoyer.

Faire le choix de la localisation pour faciliter la recherche de locataire

Pour un bon rendement locatif, vous devez choisir un emplacement stratégique de la maison à mettre en colocation. Il faut étudier les prix à la chambre sur le marché actuel par secteur et choisir une ville où vous pourrez facilement trouver votre clientèle cible.

Les villes étudiantes

Mettre une résidence en colocation dans une ville étudiante présente de nombreux avantages. C’est une alternative pour les immeubles dont les appartements sont toujours prisés. Avec le nombre d’étudiants en France qui s’élève à plus de 2 700 000, le pays manque d’appartements et de résidences. Par conséquent, un investissement dans un immobilier pour la colocation dans une ville étudiante ne peut qu’être rentable.

Dans une ville étudiante, la vacance locative est rare en raison de la pénurie de logements. La colocation est donc un moyen efficace pour rendre votre investissement immobilier rentable. Quand un étudiant libère une chambre, le contrat de bail pour un nouveau locataire se fait en quelques jours. Le bouche-à-oreille dans la communauté étudiante et les annonces sont les principales raisons de cette facilité de recherche.

Dans la majorité des villes étudiantes, les loyers sont en hausse et le risque d’impayés est très faible. De nombreux étudiants bénéficient d’aides relatives au logement pour alléger le prix des loyers. Une clause résolutoire de bail ne sera alors aucunement nécessaire, puisqu’elle a pour effet de rompre le contrat en cas d’impayé. Vous serez alors assuré de n’avoir aucun recours à la loi pour ce genre de motif. Autrement, vous pourrez mettre en place une clause de solidarité entre les colocataires pour assurer le paiement des loyers.

Les villes avec un bassin d’emploi actif

Les villes disposant d’un bassin d’emploi dynamique représentent une opportunité considérable pour faire un investissement locatif. Elles attirent les jeunes actifs qui souhaitent trouver leur premier emploi sans pour autant avoir un gros budget. Pour ces jeunes, avoir un coloc est idéal puisqu’ils pourront partager le loyer en plus de pouvoir chercher librement un travail. Le prix de la chambre pour une colocation dans ces zones varie de 480 euros à 720 euros. Ce qui constitue un rendement locatif moyen sur le long terme si vous transformez votre maison pour cette finalité.

Le régime fiscal à adopter pour un meilleur rendement en colocation

La location d’un appartement meublé est une offre supplémentaire proposée par le propriétaire aux colocataires. Elle se traduit généralement par des loyers plus élevés pour chaque colocataire que ceux relatifs aux appartements sans meubles.

Le régime fiscal le plus avantageux pour faire le plus de bénéfice est donc la location meublée effectuée dans le cadre LMNP (Loueur meublé non professionnel). Avec ce statut en location meublée, vous serez imposé sur 50 % de vos revenus locatifs. Dans le meilleur des cas, l’assiette taxable peut être réduite à 0 grâce à l’amortissement du bien immobilier et aux autres charges. En règle générale, vous ne paierez pas d’impôts sur les revenus de la location meublée durant la période d’amortissement de l’immeuble ou du logement en LMNP.

Mathieu Amara

Mathieu Amara

Graduated in political science, I have always been passionate about renovation and construction work.

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