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Comment trouver le meilleur rapport qualité-prix pour une rénovation de résidence principale ou pour un appartement locatif ?

Emma Lepointe

Publié le 26 Oct 2022

Dans l’immobilier résidentiel ou locatif, la rénovation désigne une alternative économique et intelligente. Ce type de travaux augmente la valeur locative du logement et améliore sa performance énergétique de manière à ce que ses occupants gagnent en confort. Lorsqu’il s’agit d’un tel investissement dans l’immobilier ancien, les investisseurs se posent toujours la question : comment trouver le meilleur rapport qualité-prix ? L’étude de ce ratio théorique les aide à prendre la bonne décision. Autrement dit, les intéressés sont convaincus de se lancer dans l’achat d’un logement ancien s’ils pensent que la qualité du bien compense largement son coût.

Évaluer le coût des travaux de rénovation à réaliser avant l’achat du bien

Le prix de la rénovation d’une maison résidentielle ou d’un appartement locatif dans un immeuble peut vite s’envoler au regard de l’état de la construction originelle. De ce fait, il est préférable d’étudier le coût à consacrer au chantier à engager avant l’achat du logement.

Les travaux de rafraîchissement 

Un investissement dans l’ancien nécessite une étude du rapport qui existe entre le prix d’achat d’un bien immobilier et sa valeur. En ce sens, le rafraîchissement est un investissement qui mérite l’attention de l’investisseur. Ce menu chantier englobe de multiples petites opérations ayant pour objectif l’amélioration du confort et de la décoration d’une maison principale ou d’un appartement dédié à la location. En termes de prix, voici ce à quoi le chef de projet s’attend en réalisant ce type de rénovation :

  • Rénover le revêtement du sol : 20 € à 200 € par mètre carré, en fonction du type de matériaux choisi (vinyle ou pierre naturelle) ;
  • Rénover les murs (cuisine et salle de bain, par exemple) : 30 € à 50 € par mètre carré ;
  • Changer la décoration : 300 € à 700 € par pièce.

Grâce aux travaux d’embellissement, le loyer de l’appartement ancien rénové se voit légèrement revu à la hausse.

Les travaux intermédiaires

Dans l’immobilier ancien, la rénovation intermédiaire consiste à renouveler l’installation électrique, améliorer l’isolation, démonter les cloisons en plâtre, etc. Elle se situe donc à mi-chemin entre le rafraîchissement et le gros œuvre. Le prix de ce type de travaux est compris entre 700 € et 900 € par mètre carré. Au vu du coût du chantier à engager, l’investisseur décide si l’achat du bien ancien est bénéfique ou non.

Les travaux lourds

La rénovation lourde d’un bien immobilier ancien concerne les travaux (nécessitant des interventions en gros œuvre) sur la structure du logement locatif ou de la maison principale. La durée du chantier et les honoraires d’un professionnel qualifié, dûment assuré, font de ce projet une charge non négligeable. Concrètement, il faut prévoir 1 000 € à 1 200 € par mètre carré, en moyenne. À ce budget s’ajoute une marge de 10 % du coût des travaux pour faire face aux imprévus qui s’avèrent fréquents dans ce type de rénovation.

Les travaux de rénovation énergétique

À l’ère de la transition énergétique, des normes s’imposent pour chaque appartement locatif au sein d’un immeuble et maison résidentielle. Les logements classés F et G se révèlent les plus énergivores et nécessitent des travaux de rénovation pour améliorer leur performance énergétique. Le prix d’un tel investissement dans l’immobilier ancien s’élève à 9 100 € (matériaux et main-d’œuvre compris). En ce sens, l’investisseur a la possibilité de prétendre aux aides de l’État afin d’atténuer le coût de ce type de rénovation.

Choisir un professionnel ou une entreprise dotée de label

Dans le sillage d’un investissement immobilier dans l’ancien, notamment la rénovation, le chef de projet sollicite une main-d’œuvre. Pour voir plus clair dans sa sélection, il peut se baser sur les labels qui lui assurent le sérieux de l’artisan ou de l’entreprise. Cet élément d’identification constitue un véritable gage de compétence. À titre indicatif, l’obtention de quelconques aides venant de l’État nécessite le recours à un professionnel labellisé.

Étudier la finesse du devis des travaux

Se lancer dans un investissement immobilier tourné vers la rénovation signifie vigilance. La présentation d’un devis par un artisan dit beaucoup sur la qualité de son travail et son sérieux. Seul un professionnel en rénovation sera en mesure de fournir un document détaillé et explicite sur les dépenses liées aux travaux. Autrement dit, l’investisseur dans l’immobilier ancien a l’obligation de se poser les questions suivantes :

  • Les devis correspondent-ils aux normes en vigueur ?
  • Les devis sont-ils gratuits (sauf en cas d’une étude préalable nécessaire) ?
  • Le professionnel en rénovation a-t-il précisé les modalités de paiement et les types de matériaux à utiliser ?

Dans la mesure du possible, il faut se procurer plusieurs devis (au moins 3) pour les mêmes travaux afin d’établir une comparaison des prix et des prestations. Par ailleurs, il se révèle essentiel de se méfier des devis trop bas. Dans ce cas, les matériaux risquent d’être de mauvais choix et idem pour la prestation.

Sélectionner le professionnel en rénovation en fonction de ses compétences

Dans un investissement immobilier dans l’ancien, le chef de projet a intérêt à choisir le bon ouvrier pour chacun des travaux. Cette démarche lui permet d’éviter les déconvenues et le risque de trop dépasser son budget initial.

Un maçon pour le gros œuvre

Pour la réalisation des travaux de rénovation dits de gros œuvres, il convient de solliciter un maçon expert. Il s’avère le professionnel indiqué dans les cas suivants :

  • La démolition des constructions ;
  • L’abattage d’une cloison ;
  • La création d’une terrasse.

Sur le chantier, il travaille avec une équipe de professionnels qualifiés composée d’un plâtrier-plaquiste et d’un jointoyeur, par exemple.

Un charpentier pour la structure du logement

L’investissement immobilier dans l’ancien implique un choix méticuleux parmi les différents corps de métier œuvrant dans le domaine du bâtiment. Pour les travaux liés à la toiture d’une maison principale ou d’un appartement en location, le charpentier est un expert en la matière. Il dispose des compétences requises en termes de restauration des charpentes en bois dédiées à recevoir la couverture, et ce,  suivant les règles de l’art.

Un couvreur pour la rénovation de la toiture

Dans tout type de logement (maison résidentielle et appartement en location au sein d’un immeuble), le toit constitue la protection de taille pour les occupants. Aussi, il renvoie à la principale source de déperdition énergétique (30 % de pertes de chaleur). En outre, les aléas du temps déplacent ou endommagent les tuiles et les ardoises, causant ainsi des fuites d’eau. Il convient donc de rénover la couverture du toit pour des questions de sécurité et d’économies d’énergie. Dans ce cas, il n’existe rien de mieux que de faire appel à un couvreur capable de travailler en hauteur et remettre la couverture du logement en bon état.

Un professionnel RGE pour la rénovation énergétique

Dans une rénovation thermique, un excellent rapport qualité-prix s’obtient en sollicitant un bureau d’étude thermique, apte à réaliser les meilleurs choix d’optimisation énergétique pour le logement. Ce cabinet dispose des compétences nécessaires pour trouver les failles liées au chauffage et à l’isolation des logements. En outre, il donne des conseils, préconise les meilleures solutions d’amélioration thermique et hiérarchise les travaux de rénovation énergétique à effectuer.

Par ailleurs, il convient de faire appel à un professionnel RGE (Reconnu garant de l’environnement). Cette qualification a pour objet d’attester les compétences et le professionnalisme de l’entreprise ou du professionnel. Aussi, ce label aide le propriétaire d’une résidence principale ou d’un appartement locatif dans un immeuble à prétendre aux aides de l’État.

Un architecte pour piloter l’ensemble des travaux

Contacter un architecte se révèle nécessaire, voire obligatoire, quand les travaux de rénovation concernent une surface supérieure à 150 m2. Cet expert en bâtiment donne des conseils d’aménagement en tenant compte des contraintes et organise l’ensemble des interventions des professionnels de manière efficace. Son travail est réalisé en fonction des besoins et du budget du propriétaire de la résidence principale ou de l’appartement en location dans un immeuble.

Trouver les meilleures aides pour amortir le coût des travaux de rénovation

L’investissement immobilier dans l’ancien implique toujours la question, comment financer les travaux à moindre coût ? Heureusement pour le propriétaire d’appartement en location au sein d’un immeuble ou d’une maison résidentielle que les aides de l’État existent.

MaPrimeRenov’

Parmi les aides de l’État pour financer les travaux de rénovation énergétique figure MaPrimeRenov’. Cette subvention concerne certaines installations liées au chauffage, à l’isolation (murs de la cuisine et de la salle de bain), à la ventilation et à l’audit énergétique. Elle s’adresse aux ménages ayant des revenus modestes, aux propriétaires occupant un logement individuel, aux bailleurs et syndicats de copropriétaires. Cependant, comment en bénéficier ? Les réponses à cette question sont :

  • Les logements éligibles à MaprimeRenov doivent avoir une ancienneté d’au moins 15 ans ;
  • La durée maximale de l’occupation de l’habitat est fixée à 8 mois par an ;
  • Le propriétaire de la résidence principale ou de l’appartement en location à l’obligation de solliciter un artisan ou une entreprise qualifiée RGE.

Pour les propriétaires-bailleurs, le loyer sera encadré par le montant de la prime et le locataire informé sur les travaux et l’éventuelle réévaluation du loyer. 

Le calcul de la somme de la prime se base sur 2 crinières, notamment les ressources et le gain écologique des travaux. De cette opération et des ressources du foyer fiscal découlent 4 profils de contribuables, à savoir :

  • MaPrimeRénov’Bleu : revenus très modestes ;
  • MaPrimeRénov’Jaune : revenus modestes ;
  • MaPrimeRénov’Violet : revenus intermédiaires ;
  • MaPrimeRénov’Rose : revenus supérieurs.

Cette subvention fixe la durée du chantier à 2 ans.

L’Éco-prêt à taux zéro

Afin de rénover un logement (résidentiel ou en location) ancien, le propriétaire peut bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro, prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Il aide le propriétaire à financer le chantier dans de bonnes conditions et à coût réduit.  

Le montant de ce prêt à taux zéro peut aller jusqu’à 50 000 € et concerne tous les logements situés en France. En principe, un habitat n’a droit qu’à un seul éco-prêt à taux zéro. En revanche, si le propriétaire en demande un nouveau, à titre complémentaire, la somme globale des 2 crédits ne doit pas dépasser les 30 000 €.

Le dispositif Coup de pouce économies d’énergie

Après l’achat du logement ancien, il faut le rénover pour qu’il ait une bonne performance énergétique et une excellente valeur locative. En ce sens, l’investisseur a la possibilité de se tourner vers l’une des aides de l’État, notamment le Coup de pouce économies énergie. Ce dispositif soutient le propriétaire dans le financement de certains travaux de rénovation énergétique, à savoir :

  • Le chauffage,
  • L’isolation (murs de la cuisine et de la salle de bain, par exemple),
  • Le thermostat avec régulation performante.

Le montant de cette subvention est versé par les entreprises signataires de la charte Coup de pouce économies d’énergie. Ce dispositif s’avère cumulable avec MaPrimeRenov’ et l’éco-prêt à taux zéro et non avec les offres des acteurs éligibles au dispositif CEE (Certificats d’économies d’énergie).

La loi Pinel

Initialement dédiée au marché immobilier neuf, la loi Pinel s’adresse également aux logements anciens en vue de les louer. En échange de cet engagement locatif, l’investisseur profite d’un taux de défiscalisation proportionnel à cette durée, précisément :

  • 12 % de réduction d’impôt si l’investisseur loue le bien pendant 6 ans ;
  • 18 % de réduction d’impôt si l’investisseur loue le bien pendant 9 ans ;
  • 21 % de réduction d’impôt si l’investisseur loue le bien pendant 12 ans.

Ces seuils ne sont en vigueur que pour l’année 2022.

Néanmoins, une question majeure subsiste, comment réussir à défiscaliser les travaux de rénovation grâce à la loi Pinel ? Pour y arriver, il faut que le logement se situe dans l’une des 245 villes de France éligibles au dispositif Pinel. Aussi, le montant du chantier de rénovation doit représenter moins de 25 % du coût total de l’opération. En outre, les travaux concernent obligatoirement le changement de chaudière, l’isolation des fenêtres, des combles et des murs (surtout ceux de la cuisine et de la salle de bain).

Le dispositif Loc’avantages

Depuis le 1er mars 2022, le dispositif Coss a évolué pour devenir Loc’avanatges, prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Ce système fiscal a pour modalités :

  • Une réduction d’impôt : si l’investisseur dans l’ancien loue le bien à un tarif inférieur à celui du marché locatif et à des locataires ayant de revenus plafonnés ;
  • Des aides financières de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) : pour les travaux à l’intérieur du logement ;
  • Une location nue d’au moins 6 ans à un locataire n’appartenant pas à la famille proche de l’investisseur ;
  • Un niveau de performance énergétique minimal atteint, notamment la classe E en 2027 et D en 2028 ;
  • 3 niveaux de mensualités prévus : location intermédiaire, location sociale et location très sociale.

Avec ce dispositif, un loyer bas signifie une réduction d’impôt plus importante. Dans l’investissement immobilier ancien, la défiscalisation au moyen du Loc’avanatges varie de 15 % à 65 % en fonction de l’intermédiaire locatif (agence immobilière sociale ou association agréée).

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Emma Lepointe

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