Les travaux de rénovation énergétique sont indispensables afin de réduire la consommation d’énergie au sein d’une copropriété. Il s’agit d’améliorer la performance thermique du logement afin de faire baisser considérablement la facture des copropriétaires. Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, cela permet notamment de valoriser son patrimoine, et ainsi d’optimiser la rentabilité de son projet. Toutefois, les travaux peuvent être particulièrement lourds. Quelles sont les obligations régissant la rénovation énergétique d’un immeuble en copropriété ? Quelles sont les aides disponibles pour financer les travaux ? Tout ce que vous devez savoir sur la rénovation énergétique en copropriété se trouve dans cet article.
Rénovation énergétique en copropriété : définition
En France, le statut de copropriété d’un bâtiment est régi par la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l’article 1 de cette même loi, le terme copropriété désigne un ou plusieurs immeubles bâtis à usage d’habitation. Dans ce cas, chaque occupant se nomme copropriétaire. Pour ce qui est de la gestion, elle repose sur le pouvoir syndical d’un gérant, aussi appelé syndic de copropriété.
En règle générale, chaque copropriétaire peut disposer de deux lots qui sont la partie privative et la quote-part des parties communes.
La rénovation énergétique en copropriété consiste donc à améliorer le confort thermique d’un immeuble collectif. Cette opération a un impact à la fois écologique (minimisation de l’empreinte carbone) et économique (économie d’énergie). Toutefois, la prise de décision s’avère longue et complexe. D’ailleurs, les travaux de rénovation énergétique nécessitent préalablement un vote à la majorité absolue en Assemblée générale (AG) organisée par le syndicat de copropriété.
Que dit la loi sur la rénovation énergétique en copropriété
Afin d’inciter les syndicats et les copropriétaires à entreprendre des travaux de rénovation, quelques mesures ont été prises par le gouvernement.
Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) et l’audit énergétique
Comme son nom l’indique, le DPE est une démarche visant à étudier et noter la performance énergétique d’un immeuble ou d’un bâtiment. Il repose notamment sur l’évaluation de la consommation d’énergie d’une habitation et de son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.
En principe, les copropriétés disposant de moins de 50 logements ont l’obligation d’effectuer un diagnostic de performance énergétique. Ceci, surtout si leur système de chauffage est collectif. En revanche, si le nombre de logements excède ce chiffre, alors, la réalisation d’un audit énergétique s’impose. Le professionnel qui s’en charge procède alors aux analyses détaillées des usages énergétiques. Il propose ensuite un plan de rénovation et une estimation des coûts. Un audit contient également un diagnostic de performance énergétique.
Pour certaines copropriétés, la réalisation d’un DTG (Diagnostic technique global) est obligatoire. C’est notamment le cas pour un logement de plus de 10 ans ou en état d’insalubrité.
L’accumulation d’un fond de travaux
Depuis 2015, les copropriétés ont l’obligation de constituer un fond de travaux afin de financer les éventuelles rénovations nécessaires. De ce fait, les copropriétaires sont tenus de verser une cotisation annuelle équivalente, au minimum, à 5 % du budget prévisionnel de l’année.
Il faut toutefois noter que le fond de travaux concerne principalement les immeubles de plus de 10 logements. Pour les plus petites copropriétés, la décision de constituer un tel fond repose sur un vote unanime des copropriétaires lors d’une assemblée générale.
L’individualisation des frais de chauffage des copropriétés
Les copropriétés disposant d’un chauffage unique ont l’obligation de procéder à l’individualisation des frais de chauffage. Cela consiste à répartir les dépenses nécessaires pour la rénovation du système de chauffage entre tous les copropriétaires. En principe, la répartition des charges se fait selon la consommation réelle de chaque copropriétaire et non de son tantième. Cette règle permet de sensibiliser chaque ménage à la réalisation des économies d’énergie.
L’obligation de l’individualisation des frais de chauffage en copropriété dépend du taux de consommation énergétique de l’immeuble. C’est surtout le cas si ce dernier est compris entre 80 kWh/m² et 120 kWh/m² par an. À savoir que la mise en place de ce système se fait au moyen d’une assemblée générale dirigée par le syndic de copropriété.
Quels travaux pour la rénovation énergétique des parties communes en copropriété ?
Suite au DPE et à l’audit énergétique, le syndicat de copropriété sera en mesure d’indiquer les travaux nécessaires. Ces derniers peuvent concerner de nombreuses opérations, notamment :
L’isolation des combles et des toitures-terrasses
Principales sources de déperditions de chaleur, les combles et les toitures-terrasses constituent les éléments prioritaires en matière de rénovation énergétique. Leur isolation s’avère essentielle afin de réaliser des économies d’énergie optimales au sein du bâtiment.
Pour l’isolation des combles d’une copropriété, les travaux consistent à y appliquer une couche d’isolant thermique. Pour les combles perdus, la technique est d’isoler leurs planchers. En revanche, l’isolation se fait sur le rampant de la toiture si les combles sont aménageables.
L’isolation des murs
Outre les combles et les toitures-terrasses, les murs extérieurs peuvent également être responsables des pertes d’énergies au sein d’un immeuble. Dans ce cas, la technique à utiliser est l’ITE (Isolation thermique par l’extérieur). Elle consiste à poser des panneaux isolants sur les parties extérieures des murs. En plus d’optimiser la conservation de la chaleur à l’intérieur du logement, cela contribue également au ravalement de façade du bâtiment.
Remplacement des systèmes de chauffage et d’éclairage
Il faut savoir que les vieux appareils de chauffage (fioul, gaz, charbon…) consomment énormément d’énergie. Ainsi, leur remplacement assure une performance énergétique optimale.
Les systèmes d’éclairage dans les parties communes jouent aussi un rôle majeur en matière de rénovation énergétique en copropriété. Ceci dit, les vieilles ampoules à incandescence, par exemple, s’avèrent très énergivores. Dans ce cas, pourquoi ne pas les remplacer par des luminaires LED ? De cette façon, les copropriétaires pourront économiser jusqu’à 90 % d’énergie sur la facture d’éclairage des parties communes.
L’isolation des tuyauteries
Les réseaux d’eau mal isolés peuvent impacter la salubrité d’un habitat collectif. Aussi appelée le calorifugeage, l’isolation des tuyauteries s’avère essentielle afin d’éviter les déperditions de chaleur au niveau des tuyaux et des canalisations d’eau. Cela doit être aussi bien réalisé sur la circulation d’eau chaude que d’eau froide pour remédier aux pertes thermiques et à la condensation.
L’isolation des sous-planchers
Au niveau du rez-de-chaussée d’une copropriété, les travaux d’isolation des sous-planchers ou des planchers bas vont optimiser la conservation de l’air chaud. Pour cela, la projection de laine minérale (flocage) ou la pose de panneaux de laine sur le plafond du sous-sol ou de la cave s’impose.
Vous n’êtes qu’à quelques clics de rénover votre logement
Les aides disponibles pour le financement des travaux de rénovation énergétique en copropriété
Dans le cadre de la réalisation des travaux de rénovation en copropriété, la recherche de financement s’avère cruciale, notamment lorsque les opérations sont importantes. Heureusement, quelques dispositifs d’aide sont actuellement disponibles.
L’aide « MaPrimeRénov’ »
Depuis le 1er janvier 2021, le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) de l’Anah a été remplacé par l’aide MaPrimeRénov’. Ce dispositif, désormais accessible à tous les copropriétaires, est un mode de financement des travaux de rénovation. Néanmoins, la somme accordée varie en fonction des revenus du demandeur et de l’importance des travaux. De plus, quelques conditions s’imposent afin d’en bénéficier, à savoir :
- le bâtiment doit être construit depuis plus de 15 ans ;
- 75 % des logements doivent être des résidences principales ;
- les copropriétaires doivent se trouver en difficulté financière ;
- l’immeuble présente une étiquette énergétique comprise entre D et G (bâtiment assez énergivore en raison d’une mauvaise performance énergétique).
En outre, les travaux concernés par cette aide sont ceux concernant la rénovation des parties communes, dont l’isolation, l’installation des équipements, le raccordement des réseaux de chauffage…
Le dispositif MaPrimeRénov’ de l’Anah vous fera bénéficier d’une aide à raison de 25 % du montant des travaux par logement avec une limite de 5 250 €. De plus, il est accompagné d’un bonus de 500 € par logement si les travaux permettent de quitter la classe énergétique F ou G. C’est également le cas si le logement atteint l’étiquette A ou B (bâtiment très économe en énergie) grâce aux travaux de rénovation ainsi réalisés.
La prime de CEE (Certificat d’économie d’énergie)
Outre MaPrimeRénov’, la prime CEE constitue aussi une aide pour le financement des travaux de rénovation en copropriété. Les copropriétaires peuvent y recourir notamment si le bâtiment est construit depuis plus de 2 ans. Aussi, le syndicat de copropriété est tenu de consulter la liste des travaux éligibles à ce dispositif. De surcroît, il devra la soumettre à un vote à la majorité absolue en assemblée générale afin d’en décider de manière commune.
À titre indicatif, sont éligibles à la prime CEE les travaux :
- d’isolation des combles, des murs, des planchers, des plafonds ;
- d’installation d’équipements dédiés aux énergies renouvelables, comme les chauffe-eau thermodynamiques, les chaudières gaz à condensation, les pompes à chaleur… ;
- de rénovation des fenêtres…
Le montant de la prime CEE se calcule en multipliant le nombre de kWh cumac (unité d’une CEE) par le prix unitaire du marché.
L’éco-prêt à taux zéro ou l’éco-PTZ
L’écoprêt à taux zéro, ou éco-PTZ, est une autre alternative pour financer la rénovation énergétique en copropriété. Ce prêt permet d’emprunter un montant pouvant s’élever jusqu’à 30 000 €/logement. Toutefois, le financement via l’éco-PTZ est réalisable uniquement si :
- 75 % des logements sont des résidences principales ;
- le bâtiment a été construit avant le 1er janvier 1990.
L’éco-PTZ peut servir à financer les travaux suivants :
- ceux qui visent à atteindre un certain niveau d’amélioration des performances énergétiques (proposé par un bureau d’étude dédié) ;
- la mise en place d’un système de chauffage utilisant l’énergie renouvelable ;
- la rénovation d’un système de production d’eau chaude sanitaire avec énergie renouvelable ;
- l’isolation des toitures, des murs…
Sans taux d’intérêt bancaire à payer, ce dispositif va permettre de financer la majorité des travaux lors d’un projet de rénovation en copropriété.
