Définition et spécificités du DPE
Afin de réduire la production de carbone en Europe et en France, une politique énergétique a été mise en place il y a quelques années. Elle se traduit à travers la Directive européenne 2002/91/CE au niveau communautaire et plus récemment, en France, à travers le projet de loi climat. Ces législations mentionnent le DPE dont la réalisation est obligatoire lorsqu’un propriétaire envisage la mise en location ou la vente d’un logement.
À quoi le DPE sert-il ?
Le DPE constitue un diagnostic immobilier qui sera annexé au dossier de diagnostics techniques ou DDT du logement. Ce dernier doit être présenté lors de la location ou la cession du bien, comme le mentionne le Code de la construction et de l’habitation. Il fournit une estimation du taux de gaz à effet de serre (GES) libéré par un logement.
L’utilité première d’un DPE concerne l’identification de la performance énergétique d’un bien immobilier en France. Son établissement donne la possibilité à un futur locataire ou acquéreur de connaître si le logement est, ou non, « une passoire thermique ». Il s’agit à la fois d’un indicateur de confort du logement et du niveau de facture que vous payez. De plus, ce document permet de cibler les travaux à entreprendre pour optimiser la performance énergétique d’un bâtiment.
Ainsi, un diagnostic de performance énergétique s’avère un outil incontournable pour les transactions de location et d’achat dans l’immobilier. Il servira à dresser un bilan de la consommation en énergies du logement et à trouver les possibilités d’amélioration. Plus le logement est économe en énergies, plus sa valeur augmente aux yeux des futurs locataires et acheteurs.
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Quand le DPE est-il obligatoire ?
De manière générale, la performance énergétique d’un bien immobilier est à indiquer sur l’annonce immobilière durant une mise en location ou vente.
Vous pouvez alors distinguer 2 typologies de diagnostic : le DPE location et le DPE vente. Le premier est à annexer au contrat de location durant sa signature ou son renouvellement. Le second sera joint à l’acte de vente ou tout avant-contrat. Toutefois, ce type de document bénéficie d’une valeur strictement informative. Il est utilisé pour négocier le prix d’un bien ou pour inciter son propriétaire à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
L’absence du DPE durant la signature d’un contrat locatif ou d’une promesse de vente n’est pas profitable au propriétaire. Cela peut conduire à la remise en cause de la validité de la transaction a posteriori par le locataire ou l’acheteur. Il est à noter que la durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Ce diagnostic devra cependant être refait si le bien fait l’objet d’une revente. La réalisation d’un nouveau DPE est aussi nécessaire si des travaux de rénovation thermique d’envergure sont à prévoir. Il peut être notamment question de remplacer un modèle classique de chaudière par un modèle gaz à condensation.
Que retenir des étiquettes du DPE ?
Réaliser un DPE implique la prise de mesures sur une maison ou un appartement. Cette opération permet de mettre en évidence 2 principaux résultats, à savoir l’étiquette Énergie et l’étiquette Climat. La première étiquette montre la classe énergie d’un bâtiment et permet d’obtenir une estimation de sa consommation énergétique. Cette dernière est évaluée sur une échelle de valeur allant de A à G.
A équivaut à une faible consommation, soit moins de 51 kWh/m2. G fait référence à une importante consommation, soit plus de 450 kWh/m2.
La seconde étiquette fournit une précision sur l’impact annuel de la consommation en énergie se rapportant à l’émission de carbone. Elle est aussi estimée sur une échelle de A à G. A équivaut à une production de GES faible, soit inférieure ou égale à 5 kgéqCO2/m2. G équivaut à une forte production de GES, soit plus de 80 kgéqCO2/m2.
Que contient le DPE ?
Un DPE doit indiquer plusieurs informations concernant essentiellement les étiquettes Énergie et Climat, les spécificités du logement et le descriptif de l’ensemble des équipements. Le document doit aussi comporter une estimation de la consommation d’énergie annuelle de chaque catégorie d’équipements. Il faut aussi y mentionner une indication de la quantité d’énergie renouvelable utilisée et une estimation de la quantité de carbone émise par rapport à la consommation annuelle d’énergie. À ces informations s’ajoutent plusieurs recommandations liées à l’optimisation de la performance énergétique du bâtiment (remplacement de chaudière et isolation).
Combien coûte un DPE ?
Réaliser un DPE demande un certain investissement. Le coût de l’opération dépend du prestataire qui se chargera du diagnostic. D’autres facteurs font aussi varier ce montant (superficie du bien, le déplacement, la durée du contrôle, le format du rapport de diagnostic…). Les autres caractéristiques du logement doivent aussi être prises en compte (localisation, type de système de chauffage et autres).
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Le nouveau DPE et les changements qu’il apporte
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de novembre 2018 a entraîné plusieurs modifications dans le Code de la construction et de l’habitation. Son article 79 a notamment rendu le DPE opposable, une spécificité qui n’a pris effet qu’au 1er janvier 2021. Cette évolution a été accompagnée de la création d’un nouveau modèle de DPE le 1er juillet 2021. Ce document n’entrera toutefois en vigueur qu’à partir du 1er janvier 2022.
Un DPE plus complet et plus précis
Aujourd’hui, le DPE, obligatoire lors de la location ou de la vente d’un logement, est critiqué pour son contenu jugé peu fiable. Toutefois, depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique est plus pertinent et plus enrichi.
Par exemple, la méthode utilisée pour le calcul du DPE est unifiée pour tous les bâtiments. Ainsi, la méthode dite « sur facture » est supprimée. Le DPE se basera uniquement sur les caractéristiques physiques de chaque logement. Il peut s’agir du bâti, du système de chauffage, du type de fenêtres ou de la qualité de l’isolation.
Le DPE prendra compte de :
- l’ensemble des consommations (incluant l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation et de refroidissement),
- la zone climatique,
- l’altitude du bâtiment.
Il est à noter que les auxiliaires font référence aux consommations électriques de moteurs de ventilateurs, circulateurs et pompes.
Le DPE sera également composé de différents éléments d’appréciation par rapport à la capacité du logement à assurer un confort d’été (confort thermique en période estivale).
Il comportera en plus diverses recommandations visant l’amélioration de la performance énergétique sans pour autant augmenter la quantité d’émission de carbone.
De plus, le DPE des logements qui sont classés F et G comprendront un audit énergétique. Ce sont des bâtiments dont la consommation énergétique primaire est supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an. L’audit énergétique présentera alors des propositions de travaux visant à atteindre :
- un très haut niveau de performance énergétique,
- un niveau de consommation en énergie primaire n’excédant pas les 331 kWh/m²/an, D’autres informations seront aussi mises en évidence par ce contrôle, comme :
- l’impact théorique des travaux présentés sur la facture d’énergie,
- différents ordres de grandeur des coûts liés à ces ouvrages,
- l’existence d’aides publiques dédiées aux opérations d’amélioration de la performance énergétique.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE sera aussi obligatoirement à remettre au propriétaire sous une forme dématérialisée. L’objectif est de simplifier la transmission du document au locataire ou au notaire, mais également aux artisans et entreprises qui se chargeront des travaux.
La transformation du mode de calcul
L’ancien DPE indique généralement la mention « vierge » si les diagnostiqueurs immobiliers ne peuvent pas accéder à une facture d’énergie. Cette dernière reste effectivement indispensable pour effectuer le calcul de la performance énergétique d’un bâtiment. Cette méthode est interdite sur le nouveau DPE.
Un mode de calcul spécifique est mis en place et valable pour tous types de bâtiments à expertiser. Il prend en considération les spécificités physiques du logement, la ventilation et l’éclairage. La classe énergétique du bâti sera alors évaluée avec plus de précisions. Il est à noter que les données proposées dans le document doivent être issues d’un document justificatif provenant du propriétaire ou d’une observation directe.
Évolution des étiquettes énergétiques
Les valeurs des étiquettes énergétiques ont subi des modifications dans le nouveau DPE. Les émissions de gaz à effet de serre seront notamment incluses au niveau de l’étiquette énergétique. Le classement ne change pas. En revanche, les seuils en termes de consommation d’énergie et de quantité des émissions de carbone ont été révisés.
Par exemple, un bâtiment de classe A présente une consommation d’énergie de moins de 70 kWh/ m²/an ainsi qu’un bilan carbone de 6kg CO2/m²/an. Par contre, un bâtiment de classe G jugé« passoire thermique » affiche une consommation énergétique excédant les 420 kWh/m²/an et un bilan carbone équivalant à 100 kg CO2/m²/an.
Opposabilité juridique du DPE
Le DPE n’est plus un document informatif. Il devient opposable juridiquement avec la réforme engendrée par le nouveau DPE. Ainsi, la responsabilité du propriétaire bailleur ou vendeur peut être invoquée par un futur locataire ou acquéreur. Cela peut se faire si le bâtiment loué ou vendu a été identifié comme un logement de classe E, mais représente toutefois une passoire thermique. Une rénovation énergétique peut alors être demandée, avec d’autres procédures juridiques éventuelles.
Affichage obligatoire de l’estimation de la facture annuelle
Une évaluation de la consommation d’énergie annuelle des bâtiments à louer ou à vendre devra figurer dans les annonces immobilières. Cette obligation sera effective à partir du 1er janvier 2022. Chaque propriétaire doit donc proposer une fourchette de prix. Puis, toutes les informations importantes seront à indiquer sur la première page du DPE.
Changement de la validité du DPE
Le nouveau DPE est toujours valable pendant 10 ans. Toutefois, pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, la durée de validité prendra fin le 31 décembre 2022. Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront plus valables à compter du 31 décembre 2024.
L’avenir du DPE
Dans le futur, le DPE pourrait devenir un véritable argument de vente dans les annonces immobilières en France. Contrairement aux autres diagnostics, ce document sera associé à la rénovation énergétique. Un bâtiment avec une bonne classe énergétique obtiendra une valeur verte. Cela lui permettra de trouver plus facilement preneur pour location ou pour achat. Le DPE incitera les propriétaires à rénover leurs bâtiments. Grâce aux différents dispositifs d’aides proposés par l’Etat, il est possible de réduire considérablement les factures énergétiques des bâtiments.
