Comment défiscaliser ses travaux ?

Pour redonner une seconde vie à votre appartement ou maison, des travaux sont souvent nécessaires. La rénovation d’un logement nécessite un budget important. Cela peut constituer une charge conséquente sur votre portefeuille. Il faut pourtant savoir que les travaux effectués sur un bien immobilier peuvent vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante. Voici en détail les possibilités de la défiscalisation des travaux.

L’intérêt de défiscaliser ses travaux

La défiscalisation s’apparente à une stratégie visant à réduire sa fiscalité par le moyen de différents dispositifs. Cela consiste concrètement à investir en partie son épargne, ses revenus ou son salaire dans un domaine proposant en contrepartie des économies sur le taux d’imposition. Cette pratique est encadrée par le Code général des impôts et plus globalement par la législation française. Elle peut être considérée comme un investissement dynamisant des secteurs sous tension ou délaissés.

La défiscalisation, quelle qu’en soit la nature, présente plusieurs avantages. Parmi eux, vous pouvez distinguer la déduction de l’imposition. Il est surtout question de réduction d’impôt dans certains domaines spécifiques, tels que l’immobilier. En effectuant des travaux particuliers, vous pouvez, en tant qu’investisseur, payer moins d’impôts.

Défiscaliser offre aussi la possibilité de vous constituer un patrimoine, sans besoin d’apport important. Certains dispositifs permettent d’accéder à la propriété, sans pour autant en payer directement le prix d’acquisition. Vous aurez ainsi l’occasion d’acquérir un bien immobilier que vous pourrez mettre en location. Les loyers que vous percevrez et vos réductions d’impôt serviront à rembourser le crédit immobilier que vous avez contracté. Adopter la bonne stratégie de défiscalisation vous permet donc de profiter au maximum de votre investissement dans le secteur.

Les travaux déductibles d’impôt

Les enjeux environnementaux ont encouragé le gouvernement à se lancer dans une politique d’incitation à la rénovation des logements. Ravalement de façade, amélioration de l’isolation thermique, remplacement des volets…, les travaux à réaliser dans un appartement ou une maison sont nombreux et variés. Toutefois, tous les ouvrages ne pourront pas être défiscalisés. Avant la mise en œuvre, vous devez connaître les critères d’éligibilité à une défiscalisation.

Travaux de rénovation énergétique d’une habitation principale

Une prise de conscience collective concernant l’importance de l’environnement est constatée ces dernières années. Le gouvernement incite aujourd’hui les Français à optimiser le bilan énergétique de leurs logements. Cela peut se faire grâce à des ouvrages de rénovation énergétique.

Il s’agit concrètement d’ouvrages visant à améliorer la performance énergétique d’un bâtiment. Parmi eux, vous pouvez distinguer l’isolation thermique et acoustique, l’installation de matériels de production d’énergie renouvelable, la pose de double vitrage pour les fenêtres, etc. Il est à noter que ce type de travaux est lié principalement aux résidences principales (maison ou appartement).

Travaux d’amélioration d’un logement dans le locatif

Les bailleurs qui veulent apporter des améliorations à leurs logements locatifs peuvent profiter d’une réduction du taux d’imposition. Les travaux pourront être déduits du revenu foncier. La déduction des impôts effectuée, vous pourrez réduire le coût total de vos ouvrages et profiter d’un environnement plus adapté au quotidien. Ces améliorations devront ainsi générer un avantage au confort des locataires, surtout pour les personnes handicapées ou âgées. Ce sont en effet des rénovations qui faciliteront leur mobilité et leur confort dans le logement.

Les travaux peuvent être :

• l’installation d’équipements de douches, de mains courantes ou d’appareils élévateurs adaptés aux personnes à mobilité réduite ou aux personnes dépendantes,
• l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage,
• la pose de fenêtres à double vitrage ou de volets,
• l’optimisation de l’isolation thermique,
• l’agencement d’une cuisine intégrée,
• l’asphaltage d’un trottoir mitoyen à la propriété,
• la mise à disposition d’un ascenseur si le logement se trouve dans un immeuble,
• le remplacement d’une baignoire par une douche disposant de robinets thermostatiques,
• la pose d’une chaudière à basse condensation.

Ces ouvrages sont des améliorations dès lors qu’il est question de moderniser un logement ou les infrastructures liées directement au bien. Ils vous font bénéficier d’un crédit d’impôt de 25 % de vos dépenses, main-d’œuvre comprise. Ces travaux devront être effectués dans un local à usage d’habitation, des locaux commerciaux, des locaux professionnels ou des propriétés rurales. Vous devez cependant vous assurer que ces améliorations n’entraînent aucune modification structurelle sur l’habitation. Les ouvrages de reconstruction ou d’agrandissement ne seront donc pas déductibles d’impôt.

Travaux de rénovation d’un logement ancien

Pour les futurs bailleurs qui souhaitent acquérir un habitat situé dans un quartier ancien, il existe une possibilité de défiscalisation grâce à la loi Denormandie. Ce dispositif permet d’effectuer des travaux pour rénover et aménager un logement non neuf en vue de le louer. L’habitation en question doit être localisée dans une commune en réhabilitation (faisant l’objet d’un projet de rénovation urbaine).

Les travaux de rénovation doivent répondre à plusieurs critères. Les ouvrages permettront d’améliorer la performance énergétique de l’habitat d’au moins 30 %. Ils doivent être effectués par une société certifiée RGE (Reconnu garant de l’environnement). Il faut aussi qu’ils représentent 25 % du coût total de l’acquisition, frais de notaire inclus. L’aide accordée sera de l’ordre de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’opération.

Dépenses en travaux de réparation et d’entretien

La défiscalisation de travaux portant sur la rénovation concerne les résidences principales et biens à louer. Pour ces derniers, l’ensemble des ouvrages de réparation et d’entretien à la charge du propriétaire bailleur sont déductibles des revenus fonciers. Cet avantage fiscal peut concerner :

• la réfection des façades,
• la rénovation de la toiture,
• la réfection des peintures,
• la réfection de l’évacuation d’eaux usées,
• la rénovation de l’installation électrique,
• l’installation d’un chauffage central,
• les frais d’études et de diagnostics énergétiques,
• la création d’un parking central dans une cour d’immeuble.

Appliquer une nouvelle couche de peinture entre deux locations peut donc être considéré comme une véritable dépense d’entretien pour un propriétaire bailleur. Ce type d’ouvrage fait partie de différents frais déductibles lors de la déclaration d’impôts. Cette réduction relativement avantageuse incite les propriétaires à procéder à un entretien convenable et régulier de leurs logements. Cela permet aussi de limiter les locations insalubres dans tout le territoire.

Les outils de défiscalisation

Crédit d’impôt, déduction fiscale, réduction d’impôt ou travaux déductibles des revenus fonciers, de nombreux avantages fiscaux sont mis à la disposition des propriétaires. Ces derniers devront toutefois bien choisir leurs dispositifs pour défiscaliser.

Le déficit foncier

Un déficit foncier peut apparaître dès lors que vos dépenses sur un logement à louer s’avèrent supérieures aux apports. Il est possible de déduire une partie de ce déficit de vos revenus soumis à l’impôt. Toutefois, seules certaines dépenses spécifiques vous donnent droit à une déduction.

Parmi les dépenses déductibles, vous pouvez distinguer certaines charges de copropriété, la taxe foncière, les primes, et les frais de gestion et de location. Vos frais d’entretien et de rénovation entrent dans cette catégorie, mais vous ne pouvez déduire qu’un montant maximal de 10 700 € par an. Il en est de même pour les dépenses liées aux équipements, à l’électricité, à la plomberie et à la rénovation. Le surplus pourra être reporté pendant 10 ans. Le calcul du déficit foncier peut paraitre complexe, ce site vous détaille le calcul du déficit et le report sur les années suivantes

La loi Malraux

Dans le cadre d’un investissement locatif dans un logement ancien à caractère esthétique ou historique, vous devez réaliser des travaux de rénovation. Ces ouvrages vous font bénéficier d’une réduction d’impôts en fonction du classement de votre bien grâce à la loi Malraux. Vous devez savoir que les logements anciens présentent un attrait atypique et sont considérés comme une exclusivité rare sur le marché de l’immobilier. Les frais de rénovation et d’entretien peuvent rapidement devenir des charges conséquentes.

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts si les dépenses représentent :

• 30 % du montant des travaux pour bâtiments sur un site patrimonial remarquable avec PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) ;
• 22 % du montant des ouvrages pour bâtiments sur un site patrimonial remarquable avec PVAP (Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).

Les travaux effectués doivent être contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Le coût des travaux considéré dans le calcul de la réduction d’impôts est plafonné à 400 000 € sur 4 ans. Cette échéance prend effet à partir de la date de délivrance de l’autorisation de travaux. L’habitat doit également être loué nu sur une durée minimale de 9 ans.

Loi Monuments Historiques

Comme la loi Malraux, le dispositif fiscal Monuments Historiques (MH) constitue un mécanisme de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Il concerne un patrimoine classé monument historique. Par dérogation au régime standard, le propriétaire de ce type de bien peut déduire de son revenu global imposable plusieurs dépenses. Il s’agit des frais de travaux et des charges associées à la détention de son logement.

Le déficit produit est non plafonné. Pour être considéré « MH », le bâtiment doit être classé monument historique ou être inscrit dans l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Cela concerne aussi les logements ayant obtenu le label de la Fondation du Patrimoine. Toutefois, pour ces derniers, les travaux et les charges sont déductibles à 50 % au lieu de 100 %.

Pour profiter du régime fiscal MH, vous devez, en tant qu’acquéreur ou propriétaire d’un monument historique, respecter 3 conditions cumulatives. Ainsi, il faudra vous engager dans la conservation du bien durant au moins 15 ans. Vous devez détenir directement l’immeuble, sauf exception (Société civile immobilière familiale, Société civile immobilière ou Société civile de placement immobilier agréée). L’immeuble ne devra pas faire l’objet d’une mise en copropriété, sauf agrément spécifique.

La loi Pinel

Surtout connue dans le secteur du neuf, la loi Pinel permet aussi l’investissement locatif dans l’ancien. Elle concerne les logements anciens nécessitant d’importants travaux de réhabilitation ou de rénovation (biens insalubres ou indécents). Ce dispositif est aussi utilisé pour les biens à transformer en résidentiel (bureaux, locaux d’activités, surfaces commerciales). Il est à noter que l’édifice se doit d’être rénové comme neuf pour être éligible à ce dispositif.

Pour être éligibles à ce mécanisme, les contribuables doivent respecter plusieurs conditions. Le bâtiment doit obtenir un label BBC (Bâtiment basse consommation) rénovation ou HPE (Haute performance énergétique) rénovation à la fin des travaux. Après rénovation ou transformation, le logement doit être loué (nu). Tout cela s’effectue dans le respect des conditions du Pinel standard (plafonds de loyer, ressources du locataire, zones géographiques).

La loi Pinel dans l’ancien permet une réduction fiscale allant de 12 % à 21 % du coût global de l’investissement. Cet avantage fiscal est calculé en fonction de la durée du contrat de location (de 6 ans à 12 ans). Il est plafonné à 300 000 € par année et par contribuable, incluant toutes les dépenses dans le cadre de l’investissement (travaux, frais d’acquisition, coût d’achat…).

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est semblable au Pinel ancien. Toutefois, il s’applique aux résidences anciennes à rénover en vue d’une location, situées dans des villes éligibles à ce type de défiscalisation. Il s’agit de localités principalement de taille moyenne, nécessitant une redynamisation du parc immobilier locatif. Les avantages fiscaux sont les mêmes que ceux du Pinel ancien, mais le coût des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % de l’investissement. Ces ouvrages doivent aussi être axés sur l’optimisation de la performance énergétique.

La loi Cosse

La loi Cosse constitue un dispositif intéressant pour défiscaliser vos travaux. L’objectif ainsi fixé consiste à aider les personnes en difficulté ou à faibles revenus à accéder au logement. L’ANAH (Agence nationale de l’habitat) peut financer en partie ces ouvrages grâce à différentes subventions. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement fiscal sur vos revenus locatifs, dont le taux est déterminé en fonction :

• de la zone où se situe votre bien immobilier,
• du niveau social et du secteur locatif du locataire (intermédiaire, social ou très social).

Pour profiter de cette défiscalisation et faire des économies fiscales, vous devez devenir ou être propriétaire d’un logement dans l’ancien. Il vous faudra aussi signer une convention avec l’ANAH pour mettre officiellement votre bâtiment en location dans les secteurs locatifs. Les loyers et les ressources du locataire sont toutefois plafonnés et fixés par l’ANAH.

Le bien devra être loué vide (non meublé) à titre de résidence principale sur une durée minimale de 6 ans ou 9 ans. Il devra également remplir une condition de performance énergétique et consommer moins de 331 kWh/m2/année.

La déduction des travaux

La défiscalisation de vos travaux de rénovation, d’amélioration, d’entretien ou d’aménagement est à faire apparaître dans votre déclaration de revenus. Les modifications et aménagements réalisés sont également à mentionner dans la liste des travaux déductibles des impôts de l’année précédente. Vous trouverez cette dernière sur la ligne 224 « Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ». Il suffira ensuite de compléter le descriptif des frais. Ce fichier renseignera le numéro d’immeuble, la nature des travaux, les noms et adresses des entrepreneurs, et la date de paiement.

Aucun justificatif n’est à joindre à la déclaration. Cependant, il est obligatoire de conserver les factures des entreprises sollicitées pour réaliser les ouvrages déclarés. L’administration peut les demander à tout moment. Un défaut de justificatif ne vous donne plus droit à l’avantage fiscal correspondant. Éventuellement, vous aurez aussi à rembourser les montants déjà économisés.

Pour défiscaliser vos travaux, vous devez remplir plusieurs conditions. Les rénovations et aménagements réalisés ne doivent pas conduire à la remise à neuf ou à la construction d’un immeuble, mais seulement d’un logement. Ce dernier doit aussi être achevé depuis au moins 2 ans. Les matériaux et les services affichés dans la déclaration doivent avoir été faits ou fournis par une entreprise.