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Comment défiscaliser ses travaux ?

Emma Lepointe

Publié le 05 Oct 2022

Vous possédez un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation ? Soucieux d’encourager les investisseurs à réduire l’impact écologique de leurs logements, le gouvernement a mis en place des avantages fiscaux pour la réalisation de certains travaux de rénovation. Ainsi, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettant de bénéficier d’un allègement de vos impôts. Cette réduction concerne les travaux réalisés au sein de votre habitation principale, et surtout ceux effectués en logement locatif. C’est une solution idéale du fait que le taux d’imposition ne cesse d’augmenter et peut atteindre jusqu’à 50 % des revenus fonciers. Découvrez les aides qui s’offrent à vous et comment les mettre en œuvre.

Défiscaliser les travaux par déficit foncier

Le déficit foncier est un outil de défiscalisation immobilière qui permet d’obtenir une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif. En régime réel, certaines dépenses engagées pour la gestion de votre bien mise en location sont déductibles de vos revenus fonciers comme les frais d’agence immobilière ou les charges de copropriété. Évidemment, le coût de la plupart des travaux de rénovation de votre logement peut également être retranché de vos recettes locatives afin de diminuer votre imposition.

Le déficit foncier existe lorsque le montant des dépenses liées aux travaux de rénovation effectués est supérieur au montant des loyers encaissés dans l’année. Ce déficit est déductible de votre revenu imposable, dans la limite de 10 700 euros par an, et le surplus est reportable sur 10 ans. Ce mécanisme accepte les travaux sans limite de dépenses. Seuls les travaux de rénovation concernant l’entretien, l’amélioration ou la réparation du logement mis en location sont éligibles au dispositif. 

Instauré par la loi Balladur en 1993, le déficit foncier a été mis en place par le gouvernement pour inciter les investisseurs à choisir des logements anciens nécessitant des travaux. C’est une solution idéale pour rénover le parc locatif français à moindre coût tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux contribuables.

À supposer que vous disposez d’un appartement ancien qui génère un revenu annuel de 10 000 euros. Vous décidez de réaliser quelques travaux d’installation électrique à 14 800 euros. Pour déterminer le déficit foncier, il faut partir de vos revenus fonciers soumis et soustraire le coût des travaux, soit – 4 800 euros. Vous pouvez donc déduire cette somme de votre recette imposable. 

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Défiscaliser les travaux par le dispositif Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière dédiée à l’acquisition de logements anciens, nécessitant des travaux de rénovation avant la mise en location. Elle vous permet de profiter d’une importante réduction d’impôts. 

Les conditions d’éligibilité 

Comme tout autre dispositif d’incitation fiscale, la loi Denormandie exige un certain nombre de conditions afin de bénéficier de son avantage fiscal. 

Investissement dans un bien situé dans une zone éligible

La loi Denormandie est accessible pour les logements anciens situés dans une zone de forte tension locative. 230 communes en France métropolitaine et 15 villes en Outremer sont actuellement éligibles à ce dispositif, des secteurs disposant d’une forte tension locative.

Investissement dans un logement nécessitant des travaux 

La loi Denormandie impose aux investisseurs d’acquérir un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation. Elle est similaire à la loi Pinel. Vous devez entreprendre des opérations de remise en état de la résidence sur la base minimum de 25 % du coût total de l’investissement. Ce coût d’investissement, correspondant à la somme du prix d’achat du bien immobilier et du coût des travaux, est limité à 300 000 euros. Les travaux pris en compte dans le dispositif sont :

∙         La rénovation ;

∙         La modernisation ;

∙         L’assainissement ;

∙         L’aménagement et la création de surfaces habitables ;

∙         L’amélioration de la performance énergétique (par exemple, par isolation des combles, isolation des murs, changement de chaudière, etc.)

Les travaux doivent améliorer la performance énergétique de la résidence d’au moins 30%.   

Réduction d’impôt en loi Denormandie

Comme en loi Pinel, à chaque durée de location correspond une réduction d’impôt. Pour un engagement de 6 ans, le taux d’abattement est de 12 % du montant investi, soit 2 % par an. Pour une durée de mise en location de 9 ans, il est de 18 %, soit 2 % par an. Enfin pour un engagement de 12 ans, le taux de réduction d’impôt est de 21 %, correspondant à 2 % jusqu’à la 9e année et 1 % pour les trois dernières années.

Exemple d’investissement locatif en loi Denormandie

Pour 300 000 euros investis (prix d’achat du logement + coût des travaux), vous pouvez déduire de vos impôts une somme importante grâce au dispositif Denormandie :

∙         6 000 euros par an pendant 6 ans ou 9 ans, selon l’engagement de location ;

∙         5 250 euros par an à partir de la 10e année, si la location est conclue pour 12 ans.

À noter que si les sommes déductibles sont supérieures à votre imposition, vous ne pouvez pas les reporter sur l’année suivante.

Vous n’êtes qu’à quelques clics de rénover votre logement

Défiscaliser les travaux par la loi Malraux

Créée en 1962, la loi Malraux est un des dispositifs de défiscalisation les plus anciens. Elle permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt lors d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien de caractère, en échange d’une réhabilitation complète de l’immeuble. 

Les avantages de la loi Malraux

En échange d’une rénovation complète des immeubles anciens, la loi Malraux offre une forte réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés s’élevant à :

∙         30 % du montant des frais de travaux engagés dans les secteurs sauvegardés

∙         22 % du montant des frais de travaux engagés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

Les dépenses sont limitées à 100 000 euros par an, pour une durée maximale de 4 ans. Ce qui représente un gain fiscal de 22 000 euros ou 30 000 euros par an.

Les immeubles réhabilités sont des immeubles anciens de caractère, souvent très bien situés et faciles à louer. À part l’avantage fiscal, ils vous apportent donc des revenus complémentaires confortables. 

Les conditions d’éligibilité

Le dispositif Malraux est soumis à des critères très précis. 

Les types d’immeubles concernés

Le bien immobilier que vous achetez doit être destiné à devenir un immeuble d’habitation uniquement. Ainsi, vous ne pouvez pas le louer pour une activité professionnelle. Vous devez vous engager à le mettre en location pour une durée de 9 ans au minimum, et ce, dans les 12 mois suivant la fin des travaux. 

Les travaux éligibles 

Les travaux liés à la restauration du bien immobilier, dans le cadre de la loi Malraux, sont très réglementés. Ainsi sont concernés les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, les travaux de reconstruction de toiture et de murs extérieurs, les travaux de transformation du logement, etc. En revanche, les travaux d’agrandissement sont exclus du dispositif. En outre, pour profiter de l’avantage fiscal offert par la loi Malraux, le chantier doit être suivi par un architecte des bâtiments de France.   

Les zones éligibles 

La loi Malraux a pour but de préserver le patrimoine immobilier français ancien en encourageant les travaux de restauration des vieux immeubles. Elle impose ainsi des zones éligibles, dont les secteurs sauvegardés, et les Zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). 

Un secteur préservé est un lieu présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de ses immeubles. Ces secteurs n’existent que dans quelques villes par région, parmi lesquelles Paris, Lyon, Lille, Aix-en-Provence, Vannes, Saumur, Cahors, etc. Les Zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), quant à elles, sont définies par les articles L.431-1 à 3 du code de l’urbanisme. Mulhouse, Espelette, Brioude, et Royat figurent, par exemple, dans la liste. Le patrimoine paysager et urbain situé au sein de ces zones est protégé par un ensemble de règles.

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Emma Lepointe

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