✨️ Ce qu’il faut savoir
En France, près de 5,2 millions de logements sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être mis en location. En 2026, une réforme du coefficient de conversion de l’électricité (de 2,3 à 1,9) fait sortir mécaniquement environ 850 000 logements du statut de passoire. Pour les autres, la rénovation énergétique n’est plus une option. C’est une nécessité patrimoniale, légale et financière.
Connaître votre classement DPE n’est plus une simple formalité administrative. C’est devenu l’enjeu financier numéro un pour tout propriétaire immobilier. Aujourd’hui, la France compte encore près de 4,8 millions de passoires thermiques sur son territoire.
Cela bouleverse profondément les dynamiques de transaction et de mise en location. L’impact de cette évaluation sur la valeur de votre patrimoine s’avère en effet massif. On observe une décote atteignant 18 % sur le prix de vente des biens les plus énergivores.
Pour les investisseurs, la pression réglementaire est implacable. Les logements classés G sont exclus du marché locatif classique depuis la loi Climat. Face à l’échéance de 2028 qui frappera la classe F, le secteur enregistre une hausse de 30 % des demandes d’audits. L’objectif est de planifier une réhabilitation globale.
L’étiquette de votre appartement conditionne ainsi vos obligations légales, votre éligibilité aux aides financières et le confort thermique des occupants. C’est justement pour simplifier cette transition complexe que les experts partenaires de Reno.fr ont élaboré ce guide. Vous y trouverez toutes les clés pour valoriser votre bien intelligemment.
Le tableau officiel du classement DPE en 2026
Le classement DPE classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique) selon deux critères. La consommation d’énergie primaire en kWhep/m²/an et les émissions de gaz à effet de serre en kgCO₂eq/m²/an. C’est le plus mauvais des deux résultats qui détermine la classe finale du bien.
Le DPE repose sur la consommation d’énergie primaire (en kWhep/m²/an) et les émissions de GES (en kgCO₂eq/m²/an). La classe finale retenue est toujours la moins bonne des deux notes. C’est cette mécanique qui rend le calcul du DPE si redoutable pour certains logements mal isolés ou chauffés au fioul. Retenez dans ce tableau la grille officielle des classes DPE en 2026 :
Classe DPE | Consommation d’énergie primaire | Émissions de GES | Signification |
A | ≤ 70 kWhep/m²/an | ≤ 6 kgCO₂/m²/an | Logement très basse consommation |
B | 71 – 110 kWhep/m²/an | 7 – 11 kgCO₂/m²/an | Logement basse consommation |
C | 111 – 180 kWhep/m²/an | 12 – 30 kgCO₂/m²/an | Logement de bonne performance |
D | 181 – 250 kWhep/m²/an | 31 – 50 kgCO₂/m²/an | Moyenne nationale française |
E | 251 – 330 kWhep/m²/an | 51 – 70 kgCO₂/m²/an | Logement énergivore |
F | 331 – 420 kWhep/m²/an | 71 – 100 kgCO₂/m²/an | Passoire thermique |
G | > 420 kWhep/m²/an | > 100 kgCO₂/m²/an | Passoire thermique extrême |
Source : arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des logements (JORF), mis à jour avec les seuils applicables en 2026
👌 À noter : la classe D correspond à la moyenne du parc résidentiel français. Environ 40 % des logements en France se situent entre D et E. Les classes A et B ne représentent que 6 % du parc immobilier national.
Réforme DPE 2026 : ce qui change pour les logements électriques
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification du mode de calcul fait mécaniquement sortir environ 850 000 logements chauffés à l’électricité du statut de passoire thermique sans aucun travaux. Les propriétaires concernés peuvent faire mettre à jour leur DPE gratuitement sur le site de l’ADEME.
Il faut tenir compte de la mise à jour de 2026 pour classer votre appartement en termes de DPE. Cela facilitera la réalisation des travaux de rénovation prévus sur le logement.
Le nouveau coefficient de conversion de l’électricité à 1,9
C’est la grande nouveauté réglementaire de 2026. Jusqu’ici, la méthode de calcul du DPE appliquait un coefficient de 2,3 pour convertir chaque kWh d’électricité consommée en énergie primaire. Ce coefficient élevé pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité, y compris ceux équipés de systèmes modernes comme les pompes à chaleur (PAC).
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, ce coefficient est abaissé à 1,9, conformément à la trajectoire de décarbonation du mix électrique français. Concrètement, pour un appartement de 60 m² chauffé à l’électricité :
- Avant 2026 : une consommation de 200 kWh/m²/an d’électricité correspondait à 460 kWhep/m²/an → Classe G
- Après 2026 : la même consommation correspond à 380 kWhep/m²/an → Classe F, voire classe E selon les émissions de GES
Pour environ 850 000 logements, cette mise à jour du DPE représente un changement de classe sans le moindre euro de travaux. C’est une opportunité concrète pour les propriétaires bailleurs concernés, qui voient leur bien sortir de l’objection de louer.
Comment mettre à jour gratuitement votre DPE sur le site de l’ADEME ?
Si votre logement a été diagnostiqué avant le 1ᵉʳ janvier 2026 et qu’il est chauffé à l’électricité. Vous pouvez faire recalculer votre DPE selon les nouveaux seuils sans refaire le diagnostic complet. La procédure se fait directement sur le site de l’ADEME, via l’Observatoire DPE-Audit.
Vous n’aurez qu’à entrer le numéro à 13 chiffres sur le diagnostic existant pour avoir une nouvelle note. Vous pouvez parfaitement télécharger le DPE recalculé avec le nouveau coefficient. Notez que ce document a la même valeur légale qu’un nouveau diagnostic de performance énergétique.
💡 Conseil d’expert : vérifiez systématiquement votre ancien diagnostic avant de faire réaliser un nouveau DPE payant (comptez entre 100 et 250 €). Vous devez savoir si l’ancien diagnostic est éligible à cette mise à jour gratuite. Cela peut changer considérablement la valeur verte de votre bien à la vente ou à la location.
Propriétaires bailleurs : le calendrier des interdictions de louer mis à jour
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif de la défense de louer les logements les plus énergivores. Les logements G sont déjà concernés depuis 2025. Les classes F et E suivront respectivement en 2028 et 2034. En parallèle, le gel des loyers pour les passoires thermiques représente un manque à gagner réel pour les propriétaires.
Il faut admettre que le calendrier des interdictions de louer peut impacter directement la rentabilité de votre projet. Raison pour laquelle vous devez en tenir compte avant d’aller plus loin.
L’interdiction stricte des logements classés G depuis 2025
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il est interdit de proposer à la location un nouveau bail pour tout logement classé G au DPE. Cette objection s’applique aux nouvelles mises en location et aux renouvellements de baux. Un propriétaire qui tente de contourner cette règle s’expose à des sanctions et à la non-décence légale de son bien.
Environ 1,8 million de logements G sont recensés en France par l’ADEME. Une partie d’entre eux vient de changer de classe grâce à la réforme du coefficient électrique. Toutefois, la majorité reste concernée, notamment les bâtiments anciens chauffés au fioul ou au gaz sans isolation.
Horizon 2028 et 2034 : les classes F et E dans le collimateur
Le calendrier réglementaire s’étend jusqu’en 2034. Voici ce que chaque propriétaire doit anticiper :
Classe DPE | Statut Location en 2026 | Prochaine échéance réglementaire | Impact sur le loyer |
A, B, C, D | Parfaitement décente | Aucune restriction prévue | Révision annuelle libre (IRL) |
E | Autorisée à la location | Interdiction au 1ᵉʳ janvier 2034 | Autorisé (surveillance requise) |
F | Autorisée à la location | Interdiction au 1ᵉʳ janvier 2028 | Loyer gelé |
G | Interdiction de louer (nouveaux baux) | Déjà appliqué depuis le 01/01/2025 | Loyer gelé / Bail non renouvelable |
Source : loi nᵒ 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi Climat et Résilience), articles 159 à 175.
👉️ Vous êtes propriétaire d’un logement F ? Il vous reste moins de 2 ans pour engager des travaux de rénovation avant que votre bien ne devienne inlouable. C’est une pression réglementaire réelle, mais aussi une opportunité de valoriser votre patrimoine immobilier.
Gel des loyers : les restrictions financières qui impactent votre rentabilité
Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F et G font l’objet d’un gel des loyers dans les zones tendues. Concrètement, il est interdit d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail. Cette mesure se traduit directement par une perte de rentabilité locative. Cela peut s’aggraver avec le temps à mesure que l’inflation érode le pouvoir d’achat immobilier.
Pour un appartement parisien de classe F loué 900 €/mois. L’impossibilité d’augmenter le loyer pendant 3 ans représente un manque à gagner potentiel de 90 à 130 €/mois. Cela est le cas par rapport à un bien équivalent mais mieux classé.
Comment gagner des classes DPE et valoriser votre logement ?
Passer de la classe F à la classe C n’est pas une utopie. En combinant une isolation performante (combles, murs, planchers) et un système de chauffage décarboné (pompe à chaleur air/eau ou air/air). Il est tout à fait possible de gagner deux classes en une seule intervention. L’audit énergétique permet d’établir la feuille de route optimale avant d’engager des travaux.
Un audit est une étape importante avant de commencer des travaux de rénovation sur un appartement. L’objectif est d’éviter de vous tromper sur les efforts à réaliser pour obtenir une meilleure performance énergétique.
L’audit énergétique : la feuille de route obligatoire avant les travaux
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire lors de la vente de toute maison individuelle ou bâtiment à usage d’habitation en monopropriété classé F ou G. Il deviendra obligatoire pour les classes E dès 2025.
Contrairement au simple DPE, l’audit ne se contente pas de photographier l’état du logement. Il propose des scénarios de travaux chiffrés, avec une estimation du gain de classes. Prenez aussi note du coût des travaux et des aides mobilisables.
Pour un appartement en copropriété, l’audit peut être réalisé à l’échelle de l’immeuble ou à l’échelle du lot individuel. Dans les deux cas, il conditionne l’accès aux aides les plus importantes comme MaPrimeRénov’ parcours accompagné.
💡 Cas pratique : l‘appartement de Sophie à Lyon
Sophie est propriétaire d’un T3 de 68 m² construit en 1975, chauffé à l’électricité par des convecteurs. Son DPE affichait la classe F (385 kWhep/m²/an). Après un audit énergétique réalisé par un expert, il est apparu que la combinaison isolation des combles + installation d’une PAC air/air permettrait de passer en classe C (162 kWhep/m²/an).
- Coût total des travaux : 14 200 €
- Après MaPrimeRénov’ et les CEE, reste à charge : 5 800 €
- Valeur verte générée à la vente estimée : +18 000 € selon les barèmes notariaux
Le combo gagnant : isolation thermique et mode de chauffage décarboné
Les deux leviers pour améliorer le classement DPE d’un logement sont l’isolation thermique et le remplacement du système de chauffage. Utilisés ensemble, ils constituent ce que nos ingénieurs appellent le « combo gagnant » de la rénovation énergétique.
L’isolation thermique agit sur les déperditions de chaleur du bâtiment. Selon l’ADEME, les déperditions se répartissent ainsi dans un logement mal isolé :
Source de déperdition | Part approximative |
Toiture / combles | 25 à 30 % |
Murs | 20 à 25 % |
Fenêtres et vitrages | 10 à 15 % |
Planchers bas | 7 à 10 % |
Ponts thermiques | 5 à 10 % |
Source : ADEME, « Comprendre les déperditions thermiques d’un logement », 2023
Le système de chauffage décarboné réduit les émissions de GES, qui est le deuxième critère du double seuil. Remplacer une chaudière gaz à condensation par une pompe à chaleur air/eau peut diviser par 3 à 5 les émissions de CO₂ de votre logement. Cela impacte directement la lettre de votre étiquette énergétique.
Comparatif des systèmes de chauffage selon leur impact DPE :
Système de chauffage | Impact sur les émissions GES | Classe DPE typique (logement D avant travaux) |
Chaudière fioul | Très élevé | F ou G (double seuil GES) |
Chaudière gaz ancienne | Élevé | E à F |
Chaudière gaz à condensation | Moyen | D à E |
Convecteurs électriques (avant 2026) | Moyen-élevé | E à F |
PAC air/air | Faible | C à D |
PAC air/eau | Très faible | B à C |
Poêle à granulés (biomasse) | Très faible | B à C |
Source : Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB)
Quelles aides financières mobiliser en 2026 ?
Le financement de la rénovation énergétique ne repose plus uniquement sur les épaules des propriétaires. En 2026, l’arsenal d’aides publiques reste substantiel.
MaPrimeRénov’ (MPR)
Cette aide phare de l’État français est versée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Elle couvre une partie du coût des travaux de rénovation énergétique. Ce financement est accessible sans condition de revenus pour les propriétaires occupants qui réalisent des travaux ciblés (isolation, PAC, etc.).
Il y a aussi le parcours accompagné pour les rénovations d’ampleur visant à gagner au moins 2 classes DPE. Cette option s’accompagne du soutien d’un accompagnateur rénov’. Le taux de financement peut atteindre 70 % du montant des travaux pour les ménages très modestes.
Les certificats d’économies d’énergie (CEE)
Ce sont des primes versées par les fournisseurs d’énergie (EDF, Engie, TotalEnergies…) pour financer des travaux d’isolation ou de chauffage. Cumulables avec MaPrimeRénov’, elles peuvent représenter plusieurs milliers d’euros selon la nature des travaux et la zone climatique.
L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ)
Ce prêt sans intérêt peut atteindre jusqu’à 50 000 € (pour les rénovations globales) et permet de financer le reste à charge des travaux. Il est accessible sans condition de revenus et permet de lisser l’investissement sur 15 à 20 ans.
💡 Conseil d’expert : la combinaison optimale en 2026 reste : MPR parcours accompagné + CEE + Éco-PTZ. Pour un budget travaux de 20 000 €, un ménage aux revenus intermédiaires peut espérer un reste à charge inférieur à 7 000 € après cumul des aides.
Cas pratique : de la classe F à la classe C, le projet de Jean à Orléans
Jean est propriétaire d’une maison de 110 m² construite en 1968 à Orléans, qu’il loue à un couple depuis 5 ans. Son DPE affichait la classe F (398 kWhep/m²/an), une passoire thermique dont il ne pouvait plus augmenter le loyer. Menacé par la défense de location de 2028, il a contacté Reno.fr en début d’année.
Diagnostic initial : après un audit énergétique réalisé par un ingénieur thermicien partenaire de Reno.fr. Trois postes de travaux prioritaires ont été identifiés :
- Isolation des combles perdus (R = 7)
- Isolation des murs par l’extérieur (ITE)
- Remplacement de la chaudière gaz ancienne par une PAC air/eau
Résultats obtenus
Indicateur | Avant travaux | Après travaux |
Classe DPE | F (398 kWhep/m²/an) | C (145 kWhep/m²/an) |
Émissions GES | 82 kgCO₂/m²/an | 18 kgCO₂/m²/an |
Facture énergétique estimée | ~2 800 €/an | ~780 €/an |
Coût total des travaux | — | 28 500 € |
Aides perçues (MPR + CEE) | — | 19 200 € |
Reste à charge | — | 9 300 € |
Plus-value immobilière estimée | — | +22 000 € |
✅️ En moins d’un an, Jean a transformé sa passoire thermique en bien énergétique performant. Il s’est aussi libéré du gel de son loyer et généré une plus-value nette de 12 700 € (plus-value moins reste à charge).
Confort, valeur verte et marché immobilier : les bénéfices concrets d’un bon DPE
La performance énergétique d’un logement a cessé d’être une donnée secondaire sur le marché immobilier français. Selon les notaires de France, la décote liée à un mauvais DPE peut atteindre :
- -3 à -5 % pour un logement classé E par rapport à un logement D comparable
- -6 à -11 % pour un logement classé F
- -15 à -20 % pour un logement classé G, dans les zones où les acheteurs sont informés
À l’inverse, la « valeur verte » d’un logement bien classé (A ou B) peut représenter une prime de +5 à +15 % par rapport à un bien D équivalent. Tout dépend de la localisation et du type de bâtiment.
Passez à l’action, votre DPE n’attend pas
Le classement DPE est devenu en 2026 l’un des documents les plus structurants de la vie immobilière en France. Il conditionne la location, influence la vente, détermine vos aides et oriente vos décisions de travaux. Avec la réforme du coefficient électrique, des opportunités réelles existent pour de nombreux propriétaires. Toutefois, elles ne dispensent pas de planifier des travaux de rénovation pour ceux dont les logements restent en classes F, G ou E.
Chez Reno.fr, la rénovation énergétique n’est pas une contrainte. C’est un investissement patrimonial, environnemental et de confort qui se rentabilise à moyen terme. Des experts sont disponibles pour vous accompagner à chaque étape de l’audit énergétique à la mise en relation avec des artisans certifiés RGE. Vous pouvez même obtenir des aides pour le montage de votre dossier de financement.
FAQ : vos questions sur le classement DPE
Quel est le prix moyen d’un DPE en France en 2026 ?
Le prix d’un DPE varie selon la superficie du logement et la région. Pour un appartement standard, comptez entre 100 et 150 €. Pour une maison individuelle, la fourchette s’étend de 150 à 300 €. Ce prix est librement fixé par les diagnostiqueurs certifiés. Attention aux offres trop basses. Un DPE de mauvaise qualité peut être remis en cause en cas de vente ou de location contentieuse.
Peut-on contester un DPE que l’on estime erroné ?
Le DPE est devenu opposable depuis la mise à jour de 2021. Il engage la responsabilité du diagnostiqueur certifié qui l’a établi. Si vous constatez des erreurs manifestes, vous pouvez saisir la commission nationale de contrôle des diagnostics immobiliers (CNCD). Il est aussi possible de faire appel à un second diagnostiqueur si vous le souhaitez. En cas de préjudice avéré lors d’une vente, des recours judiciaires sont possibles.
Un DPE est-il obligatoire pour une location saisonnière ou un meublé ?
Oui. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est obligatoire pour toutes les locations, y compris les meublés et les locations saisonnières. Il doit figurer dans l’annonce immobilière dès la mise en location. En cas d’absence, le bailleur s’expose à une défense de louer et à des sanctions administratives.
Quels travaux permettent de gagner le plus de classes DPE rapidement ?
Les travaux les plus efficaces pour améliorer rapidement son classement DPE sont le remplacement du système de chauffage. Vient ensuite l’isolation de combles et celle des murs (ITE ou ITI). Vous pouvez ensuite programmer un remplacement des fenêtres simple vitrage.
