La recherche d’une activité rentable constitue l’un des principaux objectifs des personnes qui investissent dans l’immobilier. Les offres sont nombreuses sur le marché patrimonial, mais aussi sur celui du locatif. Les possibilités de rendement varient toutefois en fonction de la zone géographique, du capital et du type du bien recherché. Opter pour un plateau à rénover permet notamment de faire des économies sur les dépenses à engager. La division du plateau en plusieurs appartements pourra ensuite constituer une source de rentabilité locative plus conséquente. Cet article vous servira de guide pour évaluer le seuil de rentabilité de l’opération.
La division d’un bien immobilier
Le chiffre d’affaires obtenu dans un seul bien immobilier constitue une réelle économie pour tout investisseur. Dans ce sens, pour fructifier ce chiffre, la division d’un plateau pourrait être une solution. Elle consiste notamment à découper un local en plusieurs appartements, afin de faire louer ou de revendre ces derniers distinctement.
Diviser un plateau en plusieurs appartements : exploitation de l’espace
La division d’une propriété (appartement ou maison) permet la création de valeur. Cela produit une rentabilité plus importante que celle obtenue avec la mise en location du bien dans son état initial.
Concrètement, procéder à une scission immobilière offre une plus-value financière appréciable pour un propriétaire bailleur. Celui-ci pourra gagner le double et même le triple du revenu locatif qu’il peut espérer retirer d’un bien individuel. Les risques de vacances locatives sont amoindris, puisqu’il est rare que les appartements créés restent disponibles à la location en même temps.
Procéder à un aménagement de plateau
Les coûts de prestations à prévoir
Ici, l’aménagement concerne un plateau, qui par définition est un local vaste et neutre. Par rapport à une rénovation d’appartement « classique », le plateau est généralement vide et ne dispose d’aucune installation. Effectivement, il ne dispose pas d’arrivée d’eau, d’électricité, de gaz ni d’aucun système d’évacuation d’eau. Il faut alors une certaine marge pour être en mesure de réaliser le projet. Autrement dit, le capital est très important avant tout engagement dans un projet d’une telle envergure, même si rapidement rentabilisé.
Pour atteindre le résultat attendu, l’investisseur peut contracter les services d’une entreprise spécialisée dans le bâtiment. L’appui d’un architecte est indispensable dans ce genre de projet (création de compteurs, d’arrivées d’eau, nouveau circuit électrique etc.) Il faut, dans un premier temps, imaginer la création des futurs logements. Après calcul et étude de faisabilité, l’entreprise va estimer les coûts de rénovation et proposer un devis au propriétaire.
Pour la création de nouveaux compteurs, il faut envisager un montant de 2 000 euros minimum. C’est le prix pour le raccordement d’un seul compteur. Le prix dépendra alors du nombre d’appartements à aménager. Cette création nécessite les services d’une entreprise spécialisée dans l’installation électrique.
Les travaux à réaliser
La rentabilité de ce type de projet repose sur la rénovation du plateau. Par conséquent, les travaux sont d’une grande importance pour obtenir un résultat satisfaisant.
En premier lieu, vous devez vous occuper des gros œuvres. Effectués par une entreprise spécialisée dans le bâtiment, les gros œuvres concernent l’élévation des murs, la toiture, l’assainissement et parfois les menuiseries extérieures. Murs de séparation levés, il faut procéder aux autres installations. Il faut alors faire appel à une entreprise de plomberie pour la circulation des fluides au niveau des nouveaux logements. Pour un résultat de rénovation de haut standing, l’appel à un architecte est conseillé. Il pourra vous servir de guide pour améliorer l’aménagement des logements.
Les coûts de toutes ces interventions constituent plus de la moitié des capitaux. Toutefois, ils peuvent être amortis rapidement grâce aux loyers et à une bonne gestion de votre comptabilité.
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L’intérêt d’une découpe de plateau pour investir dans le locatif
Investir ses capitaux dans l’immobilier pour obtenir une rentabilité efficiente devient un projet très intéressant. L’achat d’un plateau figure parmi les affaires et business les plus sollicités par les investisseurs immobiliers locatifs. En effet, le coût final de ce type de bien est assez bas malgré les dépenses nécessaires à sa rénovation..
Plusieurs options de financement disponibles
Vous pouvez vous constituer le capital de départ à partir d’un emprunt à crédit. Le prêt classique qui permet à l’investisseur d’emprunter un montant à la banque. Le remboursement se fait chaque mois durant plusieurs années, un intérêt est perçu pour chaque montant de la somme.
Le prêt « in fine » vous permet de payer un chiffre moindre durant la période de prêt (seulement les coûts des intérêts et de l’assurance). Le règlement du capital intégral se fait à la dernière échéance. Cette option vous accorde une marge pour la réalisation des travaux. Ensuite les montants reçus par les locataires couvriront l’emprunt à la date d’échéance.
Dans le domaine de l’immobilier, corrélativement au dispositif de défiscalisation, l’État accorde des aides appelées « prêt réglementé ou aidé ». Par exemple le Prêt à taux 0 (PTZ). Par définition, l’investisseur peut emprunter un montant dont le taux d’intérêt est de 0 %.
Il est aussi possible pour vous de bénéficier de la ligne de crédit. En effet, la ligne de crédit est une offre accordée par la banque pour les clients dans la nécessité. Elle n’est octroyée qu’à ceux qui en font la demande et dont le chiffre est plafonné. La banque place la somme dans les comptes bancaires des clients et la durée se fixe entre les deux entités. Les bénéficiaires doivent alors signer un engagement de remboursement. La ligne de crédit permet la couverture des dépenses liées aux travaux de rénovation. Toutefois, les loyers pourront amortir cet endettement.
D’important rendement locatif à profiter
Le but principal de tout investissement locatif est au minimum l’atteinte du seuil de rentabilité. Trouver les profils de locataires idéaux constitue un bon moyen pour atteindre ce seuil. L’idée est de maximiser le rendement apporté par le bien, et dans le cas d’une découpe. Pour atteindre ces objectifs, il est primordial pour vous d’avoir une certaine notion dans la comptabilité pour pouvoir déterminer les indicateurs clés de rentabilité. Le recours à un chasseur est une tâche judicieuse à ce stade.
Le premier indicateur est le rendement locatif brut. C’est le ratio entre le loyer (annuel) et le prix d’achat du plateau. Grâce à ce calcul, vous pouvez estimer en avance la rentabilité potentielle de votre investissement. À la différence du brut, le rendement net se calcule en intégrant les différentes variables ayant un impact financier sur le projet (taxes, charges de copropriétés, endettement, rénovation). Le cash flow se définit comme étant la trésorerie générée par l’activité du bailleur. Le calcul déterminera si votre projet pourra s’autofinancer. Le dernier indicateur est le TRI (Taux de rentabilité interne).
Diviser un actif dans l’immobilier permet de bénéficier des avantages suivants :
- réduction de son coût de revient (rentabilité financière par rapport à l’achat de plusieurs appartements séparément),
- maximum de rentabilité (un total de revenus locatifs plus important pour une même surface et remboursement de prêt financé par plusieurs loyers),
- augmentation du rendement locatif et du prix au mètre carré (surtout si l’investissement possède de grandes surfaces),
- gain de temps lors des démarches d’achat (faits en une seule fois),
- concurrence moins importante (les petites surfaces sont les plus recherchées par les investisseurs),
- gain financier conséquent (perception de plusieurs loyers, atteinte facile du seuil de rentabilité, possibilité d’achat et de revente avec perspective de plus-value immobilière).
Toutefois, pour bénéficier de ces nombreux avantages, il est souvent conseillé d’avoir une bonne gestion locative. Cela permet de prévenir les risques de loyers impayés et de gérer les travaux de rénovation entre 2 locations pour chaque appartement provenant d’une division.
L’investissement dans un projet de découpe de plateau vous offre aussi la possibilité d’acquérir le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP). Particulièrement intéressants, les coûts des travaux peuvent être amortis sur une période de 8 ans.
Du côté de la fiscalité, l’activité dans l’immobilier locatif possède un avantage considérable. À la différence du placement de capitaux, plusieurs dispositifs permettent d’alléger vos impôts. Vous pouvez créer un déficit foncier en investissant dans un plateau à aménager. Autrement dit, la part de charges supérieures à vos revenus fonciers est déduite de votre revenu global. Il est à noter que la marge de ce déficit est de 10 700 euros. En location vide, le revenu net foncier n’est pas prélevé à la source. Le calcul de l’impôt se fait en déduisant le montant des loyers annuels et vos charges.
Possibilité de se constituer progressivement un patrimoine (financier et immobilier)
Investir dans l’immobilier locatif c’est aussi acquérir un patrimoine sur le long terme. En effet, le premier avantage de cet investissement est l’assurance d’un revenu chaque mois. Ce qui constituera des capitaux pour vos prochains business. Pour aller plus loin, ces capitaux vous permettront aussi d’assurer votre retraite.
Élaborer une stratégie de gestion efficiente vous permettra d’atteindre le seuil de rentabilité rapidement. Il faudra alors commencer par choisir l’option qui vous conviendra. Pour cela, vous devez adapter votre bien selon vos futurs locataires. En tant que propriétaire bailleur, augmenter les taux de rendement de vos biens immobiliers issus d’une division permettra alors de créer une marge sur votre patrimoine.
L’exploitation du projet se situe notamment au niveau du choix des locataires et de leur gestion locative. La découpe optimise votre chiffre d’affaires sur le moyen et le long terme. En disposant de 2, 3 ou 4 appartements au lieu de 1 seul, vous avez la possibilité de diversifier vos locations. Certaines peuvent être destinées à la location à l’année, tandis que d’autres, à la location de courte durée. Évidemment, chacun des logements devra offrir aux futurs locataires un cadre de vie parfaitement adapté à leurs besoins.
