Le marché immobilier lyonnais est de plus en plus tendu, et il se vend de moins en moins de logements, principalement des petites surfaces. Afin de rentabiliser au mieux votre logement, vous pouvez opter pour des travaux, soit pour le remettre aux normes et le relouer plus facilement, soit pour l’embellir et fidéliser des locataires. Comment faire des travaux à Lyon et à qui s’adresser ? Explications.
Vous n’êtes qu’à quelques clics de rénover votre logement
Connaître les spécificités du marché lyonnais pour rénover votre appartement ou maison
Avec Paris et Marseille, Lyon est la 3e ville découpée en arrondissements. La ville de Lyon en compte 9. Le 1er arrondissement de Lyon est considéré comme le plus vivant. Le 2e est l’un des quartiers les plus commerçants de la ville. Le 5e arrondissement correspond au centre historique de Lyon et le 6e est le plus chic. Les 7e et 8e arrondissements ont également toujours été plébiscités. Ces arrondissements étaient les plus chers à l’achat immobilier lyonnais. Depuis, quelques années, la situation tend à changer et renverser la situation dans quelques arrondissements. La crise sanitaire a, par ailleurs, aggravé, cette hausse immobilière :
Depuis 3/4 ans, le 7e arrondissement attire de plus en plus les Lyonnais. Au départ, cela s’expliquait, car le secteur de la Guillotière offrait des prix attractifs sur Lyon intra-muros, notamment pour les primo-accédants, ainsi que des rendements locatifs avantageux pour les investisseurs. Ensuite, « Gerland », le sud du 7e arrondissement, a été l’un des quartiers de Lyon ou de nombreux logements neufs sont sortis de terre. La hausse des prix a donc commencé, mais elle se poursuit, car l’offre est actuellement bien inférieure à la demande. Pour l’année 2020, le prix du M2 du 7e arrondissement affiche ainsi une hausse de 6 % sur 1 an et atteint désormais 5 308 €.
Le 8e arrondissement, principalement le quartier de Monplaisir, a toujours eu beaucoup de succès, grâce à son ambiance village. Désormais c’est le sud de l’arrondissement qui connaît un dynamisme immobilier, grâce à l’apparition de constructions neuves et d’opérations de renouvellement urbain, associé à l’inauguration du tramway, ligne T6. Ceci fait que le prix moyen du M2 dans cet arrondissement a augmenté de 9,2 % sur un an, pour atteindre 4 303€.
Dans la partie historique du « Vieux Lyon », le 5e arrondissement et classé au patrimoine de l’UNESCO, les biens immobiliers affichent une moyenne au M2 de 5 594 €. Certains quartiers sont desservis par le funiculaire offrant une vue magnifique sur la ville. En 2020, le 5e arrondissement affiche ainsi une hausse des prix de 14,3 % sur un an.
Dans le 9e arrondissement, on trouvait des prix relativement abordables pour la ville de Lyon. Petit à petit, de nouveaux acquéreurs, principalement les primo-accédants et les investisseurs, se sont intéressés à cet arrondissement où l’agrandissement du campus René Cassin a renforcé le dynamisme du marché locatif en ce qui concerne les petites surfaces. Résultat en un an, le prix moyen, tous types de biens confondus par M2 a augmenté de 9,5 % pour atteindre désormais les 4 085 €.
Aujourd’hui le 2e arrondissement est celui qui propose un prix par M2 le plus élevé avec une moyenne de 6 866€. En un an, les prix de l’immobilier à Lyon ont augmenté, tous biens confondus, de 6,3% selon le site SeLoger.com. Avant de prévoir des rénovations, il est conseillé de faire appel à un professionnel qui, connaissant parfaitement son secteur, pourra vous donner un prix au M2 suivant l’arrondissement, mais également suivant les travaux que vous souhaitez y apporter. Vous pourrez ainsi commencer vos travaux en toute connaissance de cause.
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Rénovation d’un appartement à Lyon : Faut-il passer par un architecte ou gérer les travaux en direct ?
Comment faire pour rénover son appartement lyonnais ? Il faut tout d’abord savoir que cela dépend des travaux que vous prévoyez de réaliser. Dans un premier temps, listez précisément les travaux que vous avez envie de réaliser ainsi que l’ordre par lequel vous commencerez. Si vous un êtes un professionnel et que vous pensez effectuer certains travaux tout seul, alors commencez par cela. Pour ce faire, il faudra établir un budget pour l’achat de toutes les fournitures et évaluez également le temps qu’il vous faudra pour les réaliser. Dans le cas où les rénovations sont plus importantes, entraînant l’intervention de plusieurs corps de métiers, il faudra demander des devis, contacter plusieurs entreprises pour décider qui fait quoi et quand, puis tout coordonner entre les différentes propositions, les contacts, les paiements, les retards et les éventuels problèmes… Un architecte, quant à lui, saura vous conseiller au mieux dans la future rénovation et vous exposera ses projets à l’aide de plans précis ou en 3D. Bien entendu, le fait de choisir un architecte c’est avoir l’assurance de réaliser l’ensemble des travaux en bonne et due forme, en temps et en heure, et conformément aux normes en vigueur. L’architecte prendra en compte l’ensemble de vos rénovations, s’occupera des différentes démarches administratives et s’occupera aussi de la gestion des différentes entreprises présentes sur votre chantier. Le coût d’un architecte dépend de l’importance et de l’ampleur des travaux. Toutefois il faut savoir que depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986 qui concerne la liberté des prix, il n’existe plus de barème d’honoraires précis pour un architecte. Ce dernier devra cependant être en mesure d’afficher une grille horaire ou un forfait de ses tarifs et de vous proposer un devis chiffré avant de commencer. Par ailleurs, on notera que seuls les architectes inscrits à l’Ordre des Architectes sont considérés comme tels. En tant que propriétaire il vous est possible d’effectuer librement des travaux dans votre logement, sans demander d’autorisation, mais à condition que ces derniers n’impactent pas, ni les parties communes, ni l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans le cas contraire, l’accord de la copropriété sera indispensable.
Surélévation d’immeuble à Lyon : règles à respecter, coûts et gains possibles
Les projets de surélévation ont pour but principal de répondre à la problématique de trouver des m2 supplémentaires afin de créer de nouvelles surfaces habitables, principalement dans les grandes villes comme Lyon où les terrains disponibles se font rares. La surélévation d’un immeuble consiste à élever la hauteur du faîtage d’un bâtiment existant. La loi Alur a été créée afin de trouver une solution à la densification urbaine, tout en supprimant le respect du coefficient d’occupation des sols. La loi Alur a alors modifié la loi du 10 juillet 1965 (article 35) qui ne permettait pas réellement de surélever un immeuble en copropriété. Depuis, le vote de la surélévation d’un immeuble s’effectue à la majorité des membres du syndicat, qui représentera au moins les 2/3 des voix. La surélévation d’un immeuble lyonnais est soumise à certaines règles. En effet, elle pourra être demandée par le syndic de copropriété qui peut être maître d’ouvrage, ou céder le toit de l’immeuble à un promoteur. Elle pourra être demandée par le copropriétaire du dernier étage pour agrandir son appartement qui sera alors responsable des travaux. Il faudra également déposer un permis de construire dès que la surface construite dépasse les 20 M2 (ou alors les 40 m2 dans les villes où les logements sont déficitaires). En dessous des 20 M2, une simple déclaration préalable de travaux sera suffisante. Côté coût, chaque projet reste différent, mais la moyenne d’un tel projet varie de 2 000 à 5 000 € le M2. Le coût principal dépendra de la technique retenue, c’est-à-dire soit une surélévation mixte (bois-métal), soit une surélévation uniquement en bois ou en béton. Le béton est, par ailleurs, plus cher avec un chantier plus long, alors que le bois et/ou le métal sont plus compétitifs. Afin d’évaluer avec précision le coût global de la surélévation d’un immeuble, il est important d’être renseigné par un professionnel. Côté avantages, la surélévation offre un ou plusieurs étages en plus avec des appartements supplémentaires. Ceci est un avantage financièrement important pour les propriétaires et la copropriété, mais ce n’est pas le seul. La réalisation d’un projet de surélévation symbolise une véritable opportunité de valoriser le patrimoine de l’ensemble des copropriétaires. Ils pourront profiter de travaux de surélévation pour réaliser d’autres travaux dans l’immeuble, comme la réfection de la cage d’escalier, le ravalement de la façade, ou la mise en place d’un système d’isolation par l’extérieur. Enfin, la surélévation promet un avantage fiscal qui s’apparente à une niche fiscale. Le syndicat de copropriété peut, en effet, bénéficier d’une exonération d’imposition lors de la cession du droit à construire, c’est-à-dire que l’administration fiscale n’appliquera pas de taxe sur la plus-value réalisée. Par ailleurs, le propriétaire ne sera pas imposé sur l’impôt sur le revenu si le produit de sa vente est reversé aux copropriétaires.
Rénover son appartement lyonnais afin d’augmenter la rentabilité locative
Rénover un appartement lyonnais permettra d’augmenter sa rentabilité locative et d’éviter un changement de locataire trop rapidement. Plus les locataires se sentent bien chez eux et moins ils ont envie de déménager. À seulement 2 heures de train de Paris et Marseille, Lyon ne cesse de séduire de nouveaux habitants grâce à son dynamisme économique, son offre universitaire ou encore sa vie culturelle. Ces atouts attirent dans la métropole lyonnaise entre 10 000 et 15 000 habitants par an. La demande de logements des étudiants est en moyenne de 35 000 logements par an alors que le CROUS n’en propose que 9 000. C’est pourquoi bénéficier d’une petite surface (studio ou T1) c’est l’assurance de le louer, d’autant plus s’il est rénové et s’il possède un balcon ! Lyon est une ville attirante grâce à un dynamisme important et une qualité de vie très appréciée. Idéalement située entre mer et montagne, la ville de Lyon possède une culture et un héritage inédit. Désignée « capitale de la gastronomie », Lyon séduit également grâce à ses nombreuses offres culturelles, spectacles, théâtres, concerts, expositions, musées… En louant votre bien à Lyon, vous pouvez également bénéficier de programmes de défiscalisation comme la loi Pinel (dans le neuf), la loi LMNP, la loi Malraux ou encore la loi Censi-Bouvard (dans les résidences de services). Par ailleurs, en faisant l’acquisition d’un bien à rénover sur Lyon, l’investisseur pourra déduire 100% de ses travaux de ses revenus fonciers, et ce sans plafond, grâce au dispositif « déficit foncier ». Dans la limite de 10 700 € par an, le propriétaire peut ainsi déduire ces travaux de son revenu global.
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Architecture lyonnaise et spécificités de la ville de Lyon
Lyon est marqué par différents styles architecturaux, que l’on retrouve principalement dans le « vieux-Lyon », apparu dès l’époque carolingienne et jusqu’à la fin du 18e siècle. Puis, en gardant des esquisses de ces époques, le bâti de la Presqu’Île prendra le relais aux 17, 18, 19 et 20e siècles
Le style Roman
Qu’ils facturent à l’heure ou à un taux fixe, les architectes d’intérieur calculent leurs prix de diverses manières. Certains tiennent compte de la taille du projet, tandis que d’autres appliquent un pourcentage de commission sur le coût total. Quoi qu’il en soit, il est bon de commencer par se renseigner sur les différentes options.
Le style gothique
Le style gothique est celui de l’art des églises, même s’il a été adapté aux habitations.
Le style de la première renaissance
Principalement répandu dans les quartiers qui longent la rive droite de la Saône, le style de la première renaissance introduit des motifs floraux ou des décors inhabituels.
Le style de la seconde renaissance
Marqué par un aspect désordonné, le style de la seconde renaissance annonce sans tarder le classicisme.
Le style de l’âge classique
Ce style correspond à un statut d’apaisement architectural. On peut encore l’apprécier dans des endroits comme les escaliers de la mairie annexe du 5e arrondissement.
Le style post-classique
Le style post-classique correspond également au style Louis XV, avec ornements et coquilles asymétriques.
Au cours des « Trente Glorieuses », la population lyonnaise augmente et passe de 442 000 à 527 000 habitants entre 1946 et 1968. La banlieue de la métropole passe, quant à elle, de 348 000 à 595 000 habitants, soit une augmentation de 70% ! Pendant les années 70/80, la croissance urbaine est repoussée aux limites de l’agglomération.
De nos jours, l’aménagement urbain a laissé sa place à la requalification des berges des 2 fleuves, afin de retrouver les berges du Rhône et de la Saône. L’aménagement des berges du Rhône a permis d’offrir une promenade d’espaces végétalisés, de lieux de détente, ainsi que de fontaines et jardins. L’aménagement des berges de la Saône a donné vie à un lieu de détente également propice à la culture.
